Ваше здание на чужой территории. Проблемы доступа.

У меня часто бывают клиенты с такими сложностями. Их истории похожи.

Купили (или приватизировали) здание на территории бывшего советского завода и сильно об этом пожалели. Крупный сосед, которому принадлежат проходные, дороги, коммуникации и заборы, может легко отравить жизнь собственникам помельче.  Самый простой способ напакостить: пропускать на территорию за плату или отключать электричество при любых разногласиях.

О том, чтобы такого не происходило, надо позаботиться еще при покупке. Мне доводилось сопровождать подобные сделки: они похожи на “гордиев узел”. Первый мой совет покупателям:  не связываться, если есть другие варианты. Но если уже связались, то проблему взаимодействия с крупным соседом придется решать в комплексе.

Что я могу сделать:

1. Помочь оформить самостоятельное право на землю под зданием, чтобы не заключать соглашений о землепользовании с крупным собственником. Уверяю вас, иметь право собственности на отдельный участок, огороженный собственным заборчиком намного приятнее: и строить на нем можно без согласия соседа, да и земельный налог меньше арендной платы. 

Не буду говорить, что это просто. Обычно такая задача решается в судебном порядке.

2. Если здание находится с краю, то могу помочь оформить самостоятельный выезд на улицу через собственные ворота, а не через проходные крупного соседа. Недавно я закончила такой судебный спор. Информация о нем на другом моем сайте – здесь.

3. Получить право пользоваться внутренними дорогами и ездить через проходные. Тут возможны разные решения: от сервитута до долевой собственности. Иногда можно добиться разработки правильного проекта межевания территории, чтобы дороги принадлежали городу. Все зависит от конкретной ситуации.

4. Особая тема – коммуникации: все хотят ими пользоваться, но никто не хочет их содержать. Наличие на участке, который вы хотите оформить,  коммуникаций, принадлежащих иному лицу, раньше считалось важным препятствием в оформлении самостоятельного права на землю. Сейчас, благодаря пункту 1.1. ст. 39.20 ЗК РФ, эта проблема стала решаемой.

Результат: вы больше не обязаны договариваться с неприятными людьми, а можете просто работать.

История из жизни: 
некоторое время назад я вела 
арбитражный спор индивидуального 
предпринимателя против крупного
уральского завода. 
Исходные данные: здание в центре 
завода принадлежит ИП, вся земля, 
огороженная заводским забором, 
в аренде завода. У предпринимателя 
с заводом заключен договор субаренды 
земли. Сначала жили спокойно,
но потом руководство завода решает, что 
постороннее лицо на территории 
создает угрозу производственному
процессу. Договор субаренды не 
продлевают, предпринимателя не
допускают к зданию. Работа встала.

Что мы сделали: 1) Оспорили договор 
аренды земли завода. Основание - ст. 
36 ЗК РФ в старой редакции. Сейчас 
это ст. 39.20 ЗК РФ 
(Дело №А76-29834/09)

2) Обязали администрацию 
сформировать участок для 
предоставления предпринимателю
(администрация города поддерживала 
завод и активно сопротивлялась) 
(Дело № А76-39265/09)

3) Выкупили землю под зданием. 
Тогда это обошлось всего в 2,5% 
кадастровой стоимости. 
Сейчас выкупные цены выросли, 
но для собственников зданий они 
все равно остаются льготными (в 
Челябинском регионе 
10-30% кадастровой стоимости).

4) Установили сервитут для пользования 
подъездной дорогой через суд 
(Дело № А76-1471/12).

Сейчас прошло много лет 
(я специально выбрала старое дело),
 но бывшие враги живут мирно. 
Проиграв три процесса и возместив 
судебные издержки, завод решил, что 
постороннее лицо не так уж ему и мешает.

Очень может быть, что ваша ситуация отличается от описанной. Может быть, у вас не получается оформить землю из-за отсутствия согласования соседа. Или вы не можете поставить участок на кадастровый учет из-за того, что исходный крупный участок уже включен в кадастр.

Территории старых заводов – это клубок проблем, ведь раньше они принадлежали одному предприятию, а теперь там сталкиваются интересы разных лиц. Для земельного юриста это сложные, но интересные и, как правило, разрешимые дела.