Архив записей

Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?

Опубликовано 02.10.201312.12.2013 Татьяна Скворцова

Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.

Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. Потом законодательство и судебная практика по признанию прав на «самоволки» сильно ужесточились, и многие постройки так и остались без собственников (а собственники — без построек).
Однако в конце 2012 года на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано весьма интересное Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11. Данным постановлением Высший суд фактически открыл дорогу для узаканивания таких объектов, запустив своеобразную «амнистию» для нежилых строений. Эта статья фактически является толкованием данного постановления и может не совсем соответствовать тайным мыслям высоких судей, но тут уж ничего не поделаешь: чужая душа – потемки.
Итак, что же пишет нам ВАС. В деле, проанализированном надзорной инстанцией, рассмотрена следующая ситуация: сельскохозяйственная организация (ООО «Агротехсервис»), являющаяся правопреемником сельскохозяйственного товарищества, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, как на самовольные постройки, на основании статьи 222 ГК РФ. Данные постройки были возведены правопредшественником истца (сельскохозяйственным товариществом) в 1993 году на земельном участке, отведенном данному товариществу в 1991 году под строительство производственной базы. При этом постройки возводились хозспособом за счет собственных средств товарищества, разрешение на строительство не выдавалось, в эксплуатацию объекты не вводились. В 1994 году земля под этими объектами предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование уже истцу. Впоследствии истец неоднократно пытался ввести в эксплуатацию уже построенные объекты в административном порядке, но сделать этого не смог в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Первые две инстанции иск удовлетворили, но окружной суд отменил их судебные акты и прекратил производство по делу в связи с тем, что ранее Общество уже пыталось признать право собственности на эти постройки, но ему было отказано из-за того, что на момент рассмотрения предыдущего иска не был использован административный порядок ввода в эксплуатацию. Однако, Президиум ВАС пересмотрел решение и удовлетворил иск, обосновав свою позицию следующим.
1.Суд указал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками… Поэтому иск общества “Агротехсервис” о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки … не являлся надлежащим способом защиты». При этом ВАС указал на то, что квалифицировать отношения суд мог и самостоятельно, т. е. выбор неверного способа защиты права в этой ситуации не должен был послужить причиной отказа в иске, поскольку требования сформулированы все-таки верно.
2.Кроме того, суд указал, что по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:

Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”, которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. Отметим, что названная норма распространяется и на объекты, построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает.
Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 “О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках”, которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 “О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов”. Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуаптацию не должны были выдаваться.

Итак, что же нужно для узаконения нежилых объектов, построенных хозспособом до 01.01.1995 года. Внятно и полноценно суд на этот вопрос так и не ответил, однако из анализа постановления хочется сделать ряд выводов:

Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012 (выдержка):
«Таким образом, исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования вышеназванных норм права … а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, истец в рамках рассмотрения настоящего дела … должен подтвердить наличие у него права на предъявление подобного иска, … доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта, осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)».

В-четвертых, если объект Вы строили не сами, а правопредшественник Вашей организации, то необходимо предоставить документы о правопреемстве.
В-пятых, Президиум заикнулся о предоставлении документов, касающихся безопасности построенных объектов: «Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей обществом “Агротехсервис” от компетентных органов получены, представлены и судами нижестоящих инстанций исследованы». Обычно такие документы предоставляются при рассмотрении дел именно о признании прав на «самоволки», поэтому подход ВАС вызывает удивление. Однако, Высший суд, видимо решил, перестраховаться, поскольку безопасность все-таки дело важное. Правда, в других решениях, написанных на основании Постановления Президиума, этот момент вообще не упоминается.

Процедура узаконения старых нежилых построек, как вывод из Постановления Президиума. Выбор способа защиты права.
Административный порядок. В целом позиция Президиума относительно таких построек сводится к тому, что право собственности на них возникает не в силу признания его судом, а в силу законности строительства на основании Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 “О собственности в РСФСР”. Таким образом, право является ранее возникшим, т. е. в соответствии со ст. 6 Федерального Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государтсвенной регистрации прав на недвижимое имущество…» должно быть зарегистрировано Росреестром без решения суда о признании права собственности.
Судебный порядок – как обжалование отказа Росреестра.
В случае отказа в регистрации, такой отказ может быть обжалован в соответствии с главой 24 АПК РФ.
Исковой порядок — предъявление иска о признании права собственности
Однако, в самом постановлении Президиума рассмотрена ситуация, когда удовлетворен именно иск о признании права собственности, а не заявление об оспаривании действий Росреестра. Это обстоятельство Президиум объясняет тем, что именно в рассматриваемом случае из-за наличия у истца отрицательного решения по предыдущему делу, он лишен возможности обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности, поскольку постройка уже признана судом самовольной. В других же ситуациях, соблюдение досудебного порядка регистрации, пожалуй, обязательно. Такое мнение изложено Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41-16281/12.
Есть, правда, в практике и другое понимание разъяснений ВАС. В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012, в подобной ситуации все же признал право собственности на постройку, проигнорировав указания ВАС о том, что способ восстановления права должен быть административным. В том же постановлении ФАС УрФО указал, что применять нормы о приобретательной давности в таких обстоятельствах недопустимо.

В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.

Материал подготовили Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.

О наших юридических услугах по узаконению объектов недвижимости см ЗДЕСЬ

Иск оставили без движения. Что дальше?

Опубликовано 24.09.201312.02.2019 Татьяна Скворцова

Некоторые истцы (особенно не имеющие юридической поддержки), получив определение суда об оставлении их искового заявления без движения, впадают в панику. Иногда даже путают оставление без движения с отказом в иске. В действительности ничего страшного в этом обычно нет.

Причины оставления без движения.

В соответствии со статьей 136 ГПК РФ и статьей 128 АПК РФ, оставление без движения обычно является следствием формального несоответствия представленного в суд пакета документов требованиям статей 131, 132 ГПК РФ или 125, 126 АПК РФ. Например,

недоплатили госпошлину,
не представили квитанции об отправке иска ответчикам (для арбитража) или копий для отправки ответчикам (для районного суда),
не приложили претензию с документом об ее отправке (для споров, которые подлежат обязательному досудебному урегулированию в претензионном порядке) и т.д.

О том, что именно можно нарушить или не приложить при подаче иска смотрите статью “Как подать иск в суд“. В большинстве своем, в определениях об оставлении без движения суд указывает на формальные, легко устранимые недостатки.

Случается, что судьи оставляют иски без движения и по менее явным причинам. Например, если суд планирует рассмотреть иск в одном-двух заседаниях, то он заинтересован, чтобы к первому заседанию уже было собрано максимальное количество доказательств, и определение об оставлении без движения используется для того, чтобы сообщить истцу, какие еще дополнительные документы судья считает абсолютно необходимым увидеть в деле.

Такое поведение судов наиболее характерно для бесконфликтных дел, направленных на оформление прав (иски об узаконении перепланировок, о включении имущества в наследственную массу, о признании права собственности на недвижимость и т.д.), однако, бывает и в других делах.

В этом случае, определение об оставлении без движения вполне может быть и незаконным, поскольку суд не вправе на этапе принятия дела к производству требовать предоставления всех возможных доказательств (особенно, относящихся к обстоятельствам, прямо не описанным в иске).

Если суд полагает, что приложенных к иску бумаг не хватает, он может указать истцу на их необходимость и вынести вопрос на обсуждение сторон и после принятия иска к производству.

Однако спорить с судом стоит не всегда

Зачастую дешевле и спокойнее просто выполнить определение суда, даже если оно и не совсем законное, и представить в суд требуемые доказательства. Заниматься обжалованием определений имеет смысл только в том случае, когда предоставление требуемых судом документов для вас не возможно или не целесообразно с точки зрения стратегии ведения дела.

Бывает, что суды оставляют иски без движения по совсем уж надуманным основаниям просто для того, чтобы выиграть немножко времени (когда судья очень загружен, особенно часто это бывает перед Новым годом или длинными праздниками) или для того чтобы вынудить истца переформулировать требования.

Последствия оставления иска без движения.

В силу статей 136 ГПК РФ и статьей 128 АПК РФ, в определении об оставлении иска без движения суд обязан указать, какие именно недостатки нужно исправить истцу для того, чтобы дело было принято к производству. Так же в определении указывается срок на исправление недостатков.

Если истец выполнит все требования суда в указанный срок, то иск принимается к производству и считается поданным в день первого обращения.

Таким образом, для того, чтобы не пропустить срок, важно контролировать прохождение иска с момента подачи. Т.е. если вы сдали иск в арбитражный суд, зайдите в интернет в Картотеку арбитражных дел и проконтролируйте, какое определение вынес суд: о принятии к производству или об оставлении без движения. Если иск оставлен без движения – немедленно исполняйте определение. Если иск подан в районный суд, то для выяснения его судьбы, туда нужно звонить. Сделать это нужно примерно через неделю после получения пакета документов канцелярией суда.

ВАЖНО! Если Вы не успеете своевременно выполнить требования суда, то по истечении срока, предоставленного для исправления недостатков, суд возвратит вам все поданные документы (п. 2 ст. 136 ГПК РФ, ст. 129 АПК РФ).

Не нужно путать возврат иска с отказом в иске. При возврате иска суд просто не рассматривает Ваши требования и никакого мнения по их поводу не высказывает, при этом Вы не теряете возможности обратиться повторно с точно таким же иском. Более того, при повторном обращении ваш пакет документов может попасть к другому судье, который, возможно, и не оставит его без движения, даже если Вы ничего не будете менять. Кстати, таким нехитрым способом можно попытаться постепенно добиться рассмотрения дела каким-то конкретным судьей. Возврат иска чреват негативными последствиями только тогда, когда вы ограничены во времени (например, если у Вас на исходе срок исковой давности или по каким-то причинам нужно рассмотреться максимально быстро). Во всех остальных случаях, возврат иска ничем Вам не грозит.

Обжалование определения об оставлении без движения.

В силу ст. 136 ГПК РФ, определение районного суда об оставлении без движения может быть обжаловано в апелляционную инстанцию. С арбитражными судами ситуация несколько иная. В арбитражном процессе в соответствии со сложившейся судебной практикой определение об оставлении иска без движения само по себе не может быть обжаловано. Обжалуется только определение о возврате иска. Целесообразность такого обжалования, как я уже говорила, есть не всегда.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

Новый “подарок” от ВАС РФ по кадастровой стоимости земельных участков

Опубликовано 19.09.201319.09.2013 Татьяна Скворцова

Ну вот и вышло долгожданное Постановление Президиума ВАС по делу №А11-5098/2010. О том, что суд планировал нам в нем сообщить я уже писала ЗДЕСЬ.

Ну что сказать… Действительно, оправдались наши худшие ожидания. Во-первых, изменена дата, на которую нужно делать отчеты об оценке земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости. Если участок образован позже даты формирования перечня объектов оценки, то теперь отчет об оценке нужно делать не на дату постановки участка на кадастровый учет (как делалось последние полтора года), а на ту самую единую дату, которой пользовались оценщики (для Челябинской области 01.01.2010). В реальности это означает, что те отчеты, которые уже сделаны и за которые уже заплачены немаленькие деньги, теперь надо переделывать.

В доказательство привожу выдержку из Постановления Президиума:

“Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков”

Во-вторых, другим “радостным” сюрпризом стала позиция ВАС о том, что новая кадастровая стоимость применяется только с даты вступления в силу решения суда. Т.е. ни о каком возврате земельного налога не может быть и речи. Вот цитата из Постановления:

“При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости”.

В общем, будем наполнять бюджет.

Изменения ГК РФ, вступающие в силу с сентября 2013г. (исковая давность, статьи 195-208 ГК РФ)

Опубликовано 17.09.201329.09.2014 Татьяна Скворцова

Это четвертая статья в моем блоге, посвященная сентябрьским изменениям ГК РФ. Об изменениях, касающихся сделок, см. ЗДЕСЬ, изменения относительно решений собраний ЗДЕСЬ, изменения в законодательстве о доверенности ЗДЕСЬ.
Полную версию этой статьи можно прочитать у меня на САЙТЕ.
Итак, к вопросам об исковой давности.
1. Самым заметным изменением стала корректировка статьи 196 ГК РФ, посвященной общему сроку исковой давности. Он по-прежнему составляет 3 года с того момента, когда пострадавшее лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, однако теперь даже истец, не знавший о наличии у него проблемы, через десять лет утрачивает возможность предъявления иска. Таким образом, мнение о том, что срок исковой давности увеличили до 10 лет является ошибочным. Законодатель лишь определил некий окончательный десятилетний предел, после которого требования предъявлять уж точно нельзя ни при каких обстоятельствах.
2. В закон внесено положение, ранее существовавшее лишь в судебной практике, в соответствии с которым по истечении срока исковой давности не допускаются односторонние действия кредитора, направленные на исполнение обязательства должником (зачет, безакцептное списание денег и т.д.) – п. 3 ст. 199 ГК РФ.
3. Изменена статья 200 ГК РФ о моменте начала течения срока исковой давности. Теперь для того, чтобы срок исковой давности начал течь истец должен знать не только о том, что его право нарушено, но и о том, кто именно является нарушителем, т.е. ответчиком по иску.
4. В соответствии с новой редакцией п. 3 ст. 202 ГК РФ применение административной процедуры разрешения спора приостанавливает течение срока исковой давности. Раньше применение административного порядка решения вопроса срок исковой давности не приостанавливало, в связи с чем люди, добросовестно относившиеся к защите своих прав, не редко утрачивали возможность обращения в суд просто потому, что слишком много времени потратили на досудебное хождение по инстанциям. Надеюсь, теперь эта несправедливость будет устранена.
5. Внесены и другие изменения, однако по большей части они уточняют формулировки статей и вряд ли серьезно повлияют на правоприменительную практику.
Обратите внимание, что установленные положениями Гражданского кодекса РФ в новой редакции сроки исковой давности и правила их исчисления относятся к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. С полным текстом Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ можно ознакомиться ЗДЕСЬ.
Об октябрьских изменениях гражданского законодательства я напишу в следующих статьях.

Как подать исковое заявление в суд?

Опубликовано 30.08.201312.12.2013 Татьяна Скворцова

Как подать исковое заявление в суд?
Подача искового заявления, в отличие от его подготовки и написания, это довольно простая техническая работа, которую в состоянии сделать любой человек, в том числе не имеющий юридического образования.
Требования к оформлению документов приложенных к исковому заявлению, подаваемому в райнный суд содержатся в статьях 131, 132 ГПК РФ, а в арбитражный суд – в статьях 125, 126 АПК РФ. В этой статье я постараюсь изложить то, что там написано, доступным языком.
Итак, перед Вами лежит готовое исковое заявление, которое необходимо предъявить в суд. Как это правильно сделать?
1. Ну, во-первых, не забудьте его подписать. Исковое заявление подписывает либо истец (если это гражданин), либо директор истца-организации, либо лицо, действующее по доверенности. Обращаю Ваше внимание, что никакие, даже самые ответственные, должностные лица предприятий, за исключением директора, не обладают правом подписи искового заявления, если не имеют доверенности, в которой прямо оговорено такое право. Если исковое заявление подписывается по доверенности, то к иску нужно приложить подлинник доверенности. К нотариально удостоверенным копиям доверенности суды обычно тоже относятся лояльно, хотя в законе речь идет об оригинале.
Как должна быть оформлена доверенность на право подписания иска? Доверенность, выданная от имени юридического лица выполняется в простой письменной форме, подписывается его директором и скрепляется печатью организации (п. 1 ст. 53 ГПК РФ, п. 5 ст. 61 АПК РФ). Доверенность от имени физического лица удостоверяется нотариально (п. 2 ст. 53 ГПК РФ, п. 7 ст. 61 АПК РФ). Доверенность от имени индивидуального предпринимателя, выданная для ее предоставления в арбитражный суд, удостоверять нотариально не обязательно (п. 6 ст. 61 АПК РФ). Вполне достаточно, если предприниматель ее подпишет и скрепит своей печатью. Если у Вас нет печати, то для такого случая придется завести. Просто отметка”б/п” на доверенности арбитражный суд, скорее всего, не устроит. Доверенность от имени индивидуального предпринимателя, представленная в суд общей юрисдикции (районный или областной) должна быть нотариально удостоверена (ст. 53 ГПК РФ). Если исковое заявление подписывается доверенным лицом, то право на подписание иска должно быть специально прописано в доверенности (ст. 54 ГПК РФ, п. 2 ст. 62 АПК РФ).
Полномочия директора организации на подписание искового заявления так же должны быть быть подтверждены. Для этого к иску необходимо приложить протокол собрания учредителей (акционеров) о назначении данного лица директором (пп. 5 п. 1 ст. 126 АПК РФ, в ГПК РФ такого требования нет, но подномочия директора подтверждать все равно надо).
2. Уплатите государственную пошлину и приложите к исковому заявлению документ об уплате (пп. 2 п.1. ст. 126 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ). Если исковое заявление писал Вам юрист, то он Вам объяснил, что в этом документе плательщиком обязательно должен быть указан именно истец, а не другое лицо. Т.е. если истец ООО “Василек”, то и плательщиком должно быть ООО “Василек”, а не директор ООО “Василек” Иванов И.И. и не представитель Петров П.П. А вот если истец Иванов И.И., то именно он и должен быть плателдьщиком. Документом об уплате государственной пошлины может быть платежное поручение с синей печатью банка, подтверждающей исполнение платежа или квитанция о переводе денег так же с синей печатью банка. В последнее время Сбербанк начал использовать терминалы оплаты, которые выдают чеки. Такой чек тоже подойдет. Документ об уплате государтсвенной пошлины всегда прилагается в подлинном экземпляре.
Вместо документа об уплате государственной пошлины можно приложить ходатайство об отсрочке (рассрочке) ее уплаты мотивированное тяжелым материальным положением истца. Тяжелое материальное положение должно быть подтверждено документально.
3. Если истец является организацией, то к исковому заявлению прикладываются копии учредительных документов и документов о регистрации в качестве юридического лица (свидетельство о регистрации, устав, договор о создании, документы о внесении изменений в устав) (п. 1 ст. 61, пп.4 п.1. ст. 126 АПК РФ, п. 2 ст. 48 ГПК РФ), индивидуальный предприниматель прикладывает свидетельство о регистрации в этом качестве (пп. 4 п. 1 ст. 126 АПК РФ).
4. Если Вы обращаетесь в арбитражный суд, то к исковому заявлению прикладываются выписки из ЕГРЮЛ обо всех лицах, участвующих в деле (пп. 9 п. 1 ст. 126 АПК РФ). Эти выписки не обязательно заказывать в налоговой. Достаточно распечатать из общедоступного реестра, расположенного на сайте nalog.ru. Распечатки необходимо заверить подписью того же лица, которое подписало исковое заявление и печатью организации, если истец является организацией.
5. Если перед Вами лежит готовое исковое заявление, то в нем наверняка имеется список приложений. В этом списке, помимо вышеназванных документов, фигурируют доказательства, на которых построен иск. Их Вы обязаны представить в суд вместе с исковым заявлением. Большая часть документов, указанных в приложении, предоставляется в виде “надлежащим образом удостоверенных копий”, т.е. копий, заверенных подписью лица, подписавшего исковое заявление и печатью истца (если истец – организация). Заверять нотариально не нужно. При обращении в районный суд заверять копии вообще не обязательно, такого требования в ГПК РФ нет, однако, заверение копий опять же считается хорошим тоном. В первое заседание при этом необходимо взять с собой подлинники, чтобы суд имел возможность убедиться в верности копий.
6. Если Вы подаете исковое заявление в районный суд, то иск и все приложенные документы необходимо откопировать по числу лиц, участвующих в деле, и разложить в виде отдельных пакетов для каждого лица. Документ об уплате государственной пошлины и документы, которые, бесспорно, есть у ответчиков, для них можно не копировать. Качество копий для ответчиков и третьих лиц может быть не очень хорошим, и заверять их не обязательно. Подготовленные Вами пакеты суд обязан разослать Вашим оппонентам. Без приложенных пакетов документов суд не вправе принимать исковое заявление к производству.
Если Вы обращаетесь в арбитражный суд, то Вы сами должны разослать подготовленные копии иска и приложенных документов лицам, участвующим в деле, а к иску приложить только почтовые квитанции об отправке писем (пп. 1 п. 1 ст. 126 АПК РФ). Уведомления о вручении ждать и прикладывать не обязательно. Если Вы сами рассылаете копии для ответчиков, то здесь можно немножко схитрить и копировать не все. Квитанция об отправке у Вас все равно будет на руках, и суд примет иск. Квитанции об отправке необходимо прикладывать в подлинниках, так же как и документ об уплате государственной пошлины.
7. Если у Вас требования проистекают из договора, который устанавливает претензионный порядок разрешения споров, то к иску вы должны приложить так же претензию и документ об ее отправке ответчику (пп. 7 п. 1 ст. 126 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ). В претензии должны содержаться те же требования, что и в исковом заявлении.
8. Если заявлено требование о понуждении к заключению договора, то Вы должны приложить проект требуемого договора.
9. Исковое заявление с приложенными документами можно направить в суд по почте или сдать через канцелярию. Обращаю Ваше внимание, что в канцелярию арбитражного суда иск может сдать кто угодно, а в районный суд сдать иск может либо лично истец с паспортом, либо директор истца-организации с паспортом и протоколом о назначении, либо лицо, имеющее доверенность, в которой прямо прописано право на подачу искового заявления в суд. Не подписания искового заявления, а именно предъявления в суд. Это два разных полномочия.
Ну вроде бы все. Если что-то сделаете не правильно, не пугайтесь. Самое страшное, что может случиться, – исковое оставят без движения, а в определении об оставлении без движения будет указано, какие именно формальные недостатки представленного в суд пакета документов нужно исправить и до какого срока. Если успеете все исправить вовремя, то исковое примут к производству и будет считаться, что оно подано в день первоначальной подачи. Если не успеете, подадите повторно.

О том, как написать иск в суд см. предыдущую статью в этой же рубрике.

Как написать иск в суд?

Опубликовано 28.08.201312.12.2013 Татьяна Скворцова

Как написать исковое заявление?
Вообще, такая постановка вопроса вызывает удивление. Иски очень сильно отличаются друг от друга в зависимости от дела. В каждой ситуации есть свои нюансы, по которым юристы долго и нудно спорят, а практика решения тех или иных вопросов формируется годами. Я за свою жизнь написала неисчислимое количество исков и тем не менее подготовка искового заявления занимает у меня от нескольких часов до нескольких дней. Поэтому, когда люди приходят на консультацию, суют под нос самонаписанное исковое заявление и думают, что я им сейчас за полчаса быстренько поправлю все ошибки и продиктую правильные формулировки, хочется обидеться. Если бы все было так просто, чему бы мы учились пять с половиной лет в университете, а потом всю жизнь на практике?
Тем не менее, интернет пестрит статьями на тему “Как написать исковое заявление”. Такая статья есть и у меня на сайте. В ней сделана попытка все-таки описать основные этапы подготовки искового заявления по разным делам. Кому интересно, можете перейти по ссылке и прочитать. Здесь я ее дублировать не буду. Там же лежит несколько образцов исковых заявлений.
Хотелось бы остановиться на другом.

Какой иск все-таки можно попробовать написать самостоятельно, пользуясь шаблонами и рекомендациями из интернета, а какой – не стоит.
Ну, во-первых, понятно, что для начала нужно вспомнить о цене вопроса. Каждый сам для себя решает, какой суммой он готов рисковать. Однако, так или иначе, но бывают иски простые, а бывают – сложные. Простые иски можно пробовать написать самостоятельно. Что к ним относится?
Конечно, это иски по типовым делам. Типовых дел не так уж много, но они все-таки попадаются. К таким делам я бы отнесла:

иск о взыскании задолженности по расписке или по договору займа;
иск о взыскании задолженности по договору поставки (при условии, если у вас подписаны все накладные, акты приема-передачи или другие документы о приемке товара, при этом все подписано уполномоченными лицами, на имя которых выданы доверенности, оригиналы которых так же есть у Вас на руках);
иск о расторжении брака (не осложненный спором о детях или разделом имущества). Образцы таких исков обычно есть на информационных стэндах в мировых судах;
иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии (в типовой ситуации, не осложненной никакими запретами, и при наличии всех необходимых согласований);
иск о признании права собственности на самовольную постройку (в суд общей юрисдикции, при наличии права собствеенности на землю, всех согласований и в типовой ситуации);
иск о взыскании задолженности по договору аренды (при наличии надлежащего договора и акта приема-передачи помещения);
Заявление о признании факта принятия наследства.
Иск о взыскании утраты товарной стоимости автомобиля в результате ДТП (при отсутствии спора о вине);
возможно, коллеги вспомнят еще какие-то случаи.

Эти дела примечательны тем, что внутри соответствующей категории они не очень сильно отличаются друг от друга, имеют не слишком много индивидуальных особенностей, поэтому существует хорошая вероятность найти в интернете подходящий и понятный шаблон.
Что самое главное при подготовке иска?
Во-первых, при подготовке искового заявления самое главное – правильно сформулировать исковые требования, т.е. “просительную часть ” иска. Неверная формулировка требований – одна из частых причин отказа в иске. Однако, это не всегда легко. Содержание исковых требований (т.е. выбор способа защиты права) как правило является предметом спора между сторонами в процессе средней сложности. Когда юрист пишет иск, он проверяет верность формулировки требований путем анализа судебной практики по аналогичным делам, таким образом, если формулировка требований для Вас не очевидна, и Вы не умеете искать практику (находить и анализировать другие судебные акты), лучше с этим не связываться. Проще всего требования формулируются по искам о взыскании денег, поскольку там смысл задачи довольно понятен.
Во-вторых, очень важно правильно определить круг лиц, участвующих в деле. Сложнее всего это, как правило, по искам о признании права собственности на недвижимость, поскольку ни один из потенциальных ответчиков Вас скорее всего не обидел, и круг участников процесса зависит от обстоятельств дела. А этих обстоятельств бывает масса (см. статью “Как признать право собственности“). К нам на сайт часто приходят вопросы типа “Кто будет ответчиком по иску о признании права собственности?”. Вопрос из серии “расскажите мне про Магадан”. На эту тему можно написать учебник. Ответить на такой вопрос без детального анализа дела обычно не возможно. При попытке объяснить это клиенту, он обычно обижается и думает, что его “раскручивают на деньги”.
В-третьих, мотивировочная часть иска (то, что Вы пишете между словами “Исковое заявление” и “Прошу”). Для того, чтобы ее написать правильно, нужно понимать, какие обстоятельства дела, исходя из исковых требований, являются юридически значимыми. Для этого нужно правильно определить норму права, подлежащую применению, и проанализировать судебную практику по вопросу. Если у Вас есть сомнения, то лучше писать меньше. Самое главное – не написать лишнего, так Вы хотя бы нанесете себе меньше вреда.
В целом, хочется сказать следующее. Конечно, “не боги горшки обжигают”, и любой человек, приложив усилия, наверное может написать любой иск. Но нужно понимать, что это не легче, чем неподготовленному человеку самостоятельно починить автомобиль. Использовать для этого статьи и шаблоны в интернете можно только по самым простым и типовым делам. Если Вы хотите сами написать хотя бы средний иск, учитесь читать закон и, самое главное, – судебную практику по его применению. Для того, чтобы был результат, на это нужно потратить ОЧЕНЬ значительное время (даже у юриста обычно уходит на это не менее нескольких часов, у не юриста – до нескольких недель).
В общем, решать Вам. Желаю удачи.

Изменения Гражданского Кодекса РФ, вступающие в силу с сентября 2013 г. (глава о представительстве и доверенности, статьи 182-189 ГК РФ)

Опубликовано 26.08.201329.09.2014 Татьяна Скворцова

Я продолжаю писать об изменениях гражданского законодательства, вступающих в силу с сентября 2013 года. Эта статья посвящена изменениям, внесенным в главу о доверенности и представительстве (статьи 182-189 ГК РФ). Как водится, статья для блога является урезанным вариантом статьи, размещенной на моем сайте. Поэтому все желающие прочитать полный вариант могут перейти по ЭТОЙ ссылке. Здесь же я хотела бы остановиться только на наиболее значительных изменениях в законодательстве, касающихся доверенностей.
1. Введено однозначное правило, в соответствии с которым требовать признания недействительной сделки, совершенной без доверенности, вправе только представляемый (абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ). Ранее такую сделку, как совершенную с нарушением закона, могло признать недействительной любое заинтересованное лицо на основании ст. 168 ГК РФ. Однако, с учетом изменений, внесенных в саму статью 168 (см. ЗДЕСЬ), такая конкретизирующая норма весьма актуальна. Раньше так же существовала практика, позволяющая признавать подобные сделки незаключенными, теперь она видимо, отойдет в прошлое.
2. Установлена норма, позволяющая второй стороне по сделке, заключенной неуполномоченным лицом, отказаться от исполнения такой сделки до получения одобрения представляемого и требовать возмещения убытков Таким образом, новая редакция ГК РФ предлагает три способа выхода из проблемной ситуации:
2.1. Признание сделки недействительной — для представляемого, права которого нарушены заключенной от его имени сделкой;
2.2. Отказ от сделки и взыскание убытков — для второй стороны по сделке;
2.3. Получение одобрения представляемого, конечно, если он согласится.
3. Максимальный трехлетний срок действия доверенностей отменен. Теперь их можно выдавать на любой срок (п.1 ст. 186 ГК РФ).
4. Введена статья 188.1. ГК РФ о безотзывной доверенности. Правда для применения такого института сразу установлена масса ограничений, которые, по-моему, лишают смысла все начинание:
4.1. Безотзывная доверенность может быть выдана исключительно “во исполнение или для обеспечения исполнения обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью”, т.е. обычный гражданин (не предприниматель) ее выдать вообще не вправе;
4.2. Смысл понятия “во исполнение или обеспечение исполнения обязательства” не понятен. Значит ли это, что такая доверенность выдается для совершения сделки связанной с предпринимательской деятельностью? Или она может быть выдана для совершения любой сделки, но в “обеспечение исполнения” , не связанного со сделкой, предпринимательского обязательства? Должно ли это обязательство указываться в доверенности? Должно ли его наличие проверяться нотариусом, удостоверяющим доверенность? Разъяснений нет.
4.3. Безотзывная доверенность во всех случаях удостоверяется нотариально.
4.4. Безотзывная доверенность в действительности все-таки может быть отозвана в следующих случаях:

исполнение обязательства, в обеспечение которого выдана доверенность.
злоупотребление поверенного или угроза такого злоупотребления.

Интересно, как контрагент по сделке должен догадаться, нет ли со стороны поверенного угрозы злоупотребления? По-моему, глупость.
Таким образом, никакого реального смысла в введении этого правового института я не вижу.
В соответствии с новой редакцией статьи 189 ГК РФ, в случае отмены доверенности допускается извещение заинтересованных лиц путем публикации в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. Поскольку большинство нормальных людей подобных изданий не читает, то вероятность фиктивного извещения резко возрастает.
Таким образом, я по-прежнему не советую своим клиентам заключать сделки с теми, кто действует по доверенности.
О других изменениях, вступающих в силу с сентября 2013 года и предусмотренных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, смотрите в других статьях этого раздела. Напоминаю, что очень серьезные изменения претерпели нормы о сделках и о решениях собраний.

Как определить доли детей, если квартира приобретается с использованием материнского капитала?

Опубликовано 21.08.201331.07.2014 Татьяна Скворцова

Как многим известно, квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи. При этом размер долей каждого определяется по соглашению сторон. Нам часто задают вопрос, как при составлении соглашения правильно рассчитать доли, которые должны принадлежать несовершеннолетним? Ведь, если взрослые члены семьи могут сами защитить свои права, то дети сделать этого не в состоянии. Как ни странно, законодательство не содержит никаких четких критериев определения доли недееспособных членов семьи. Таким образом. закон не запрещает поставить какие угодно доли, в том числе и очень маленькие.

Отмечу сразу, что, по моему мнению, доли детей и не должны быть значительными, ведь большая часть вложенных средств в приобретение жилья все-таки заработана родителями. Материнский капитал обычно составляет лишь малую добавку к основной сумме. Например, если квартира стоит 3 миллиона, а материнский капитал составляет 300 тысяч рублей (грубо), то подлежащая разделу между членами семьи доля должна составлять всего навсего 1/10. С учетом того, что материнский капитал выдается “на семью”, а средняя семья обычно состоит из четырех человек, то на каждого ребенка по справедливости должно приходиться лишь по 1/40. Однако, подчеркиваю, что это всего лишь мое мнение. Из закона такой подход никаким образом не следует. Если у кого-то есть другие суждения на эту тему, хотелось бы их увидеть.

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области жилищного права см. ЗДЕСЬ

И снова Высший Арбитражный Суд о кадастровой стоимости

Опубликовано 21.08.201324.09.2013 Татьяна Скворцова

Все материалы блога по кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ

Сегодня послушала вебинар Елены Поветкиной (представитель Высшего Арбитражного Суда) по кадастровой стоимости и в очередной раз восхитилась цинизмом нашего государства. Корень позиции ВАСа по вопросу о кадастровой стоимости, как известно, сводится к тому, что проведенная кадастровая оценка (которая выполнена откровенно безобразно и привела к массовому кратному завышению кадастровой стоимости) не является результатом неверной методики или иных ошибок, а просто недостаточно точна в связи с тем, что стоимость земельных участков определялась методами массовой оценки без учета индивидуальных особенностей отдельных объектов. Таким образом, Высший Суд подчеркивает, что не видит в сложившейся ситуации ничьей вины: ни оценщиков, ни разработчиков методики, ни проверяльщиков, утвердивших результаты явно некачественной оценки. В общем государство, как обычно, не при чем. Со всеми вытекающими. Это значит, что никто не будет возмещать правообладателям расходы по переоценке земельных участков (а расходы эти измеряются десятками тысяч рублей на один участок) и никто не будет возвращать излишне уплаченный земельный налог за период с момента внесения в кадастр новой (завышенной) кадастровой стоимости до вступления в силу решения суда, которым кадастровая стоимость наконец-то приведена к рыночной.
Кстати, по поводу земельного налога, уплаченного за период нахождения в кадастре неверной кадастровой стоимости. На данный момент существуют постановления окружных арбитражных судов и даже письма Минфина, в которых содержится позиция о том, что излишне уплаченный налог подлежит возврату. Однако, судя по содержанию высказываний представителей ВАСа, этой, лояльной для налогоплательщиков, позиции осталось существовать не долго. ВАС полагает, что установленная решением суда кадастровая стоимость в размере рыночной должна применяться только на будущее, т.е. с момента вступления решения в силу. Следовательно, ни о каком возврате налога и речи быть не может.
Однако, о самом интересном пока никто не говорит. Дело в том, что переоценка кадастровой стоимости по закону проводится каждые 3-5 лет. Это означает, что сейчас правообладатели потратят много денег и времени на то, чтобы привести налоговую базу по земельному налогу к адекватному размеру, а через пару лет кадастровую оценку утвердят заново. И снова на основании той же методики. Значит, все нужно будет начинать сначала, и опять за Ваш счет. Ну как Вам такая перспектива?

О юридических услугах в Челябинске по снижению кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ

Президиум ВАС в очередной раз планирует изменить практику по кадастровой стоимости земельных участков

Опубликовано 23.07.201323.08.2013 Татьяна Скворцова

Правда касается это не всех участков, а, в первую очередь, тех, которые были образованы позже единой даты проведения кадастровой оценки по соответствующему региону. Например, в Челябинской области, для большинства земельных участков из земель населенных пунктов кадастровая стоимость определялась на 01.01.2010, но если участок на эту дату еще не существовал, т.е. не был поставлен на кадастровый учет, то для такого участка кадастровая стоимость определялась на дату внесения в кадастр сведений о таком участке.

В соответствии со сложившейся практикой, основанной на Приказе Минэкономразвития №222, отчет об оценке рыночной стоимости участка для предъявления в суд иска об оспаривании его кадастровой стоимости тоже готовился на дату постановки участка на кадастровый учет. Теперь же этот подход может измениться. Исходя из логики Определения ВАС по делу №А11-5098/2010, отчет весьма вероятно придется делать на единую по региону дату кадастровой оценки. Т.е. для Челябинской области на 01.01.2010. При этом Высший арбитражный суд, видимо, не смущен тем, что оценщики не слишком склонны проводить оценку на те даты, когда объекты оценки еще не существовали.

В общем-то для новых дел по оспариванию кадастровой стоимости это не имеет принципиального значения. Если, конечно, оценщики смогут определить стоимость несуществующего объекта. Однако для тех дел, которые готовятся или рассматриваются сейчас это может стать катастрофой. Проблема в том, что подготовка отчета оценщика для суда требует больших денег (отчет вместе с экспертизой СРО по нему может обойтись в 60 000 – 100 000 рублей). Если теперь отчеты придется переделывать, кто возместит собственникам убытки? Подозреваю, что не ВАС. Посмотрим, что скажет сам Президиум в будущем постановлении.

О юридических услугах в Челябинске по снижению кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ.