Архив записей

Как снять земельный участок с кадастрового учета?

Многие думают, что снять участок с кадастрового учета может собственник, просто подав в кадастровую палату соответствующее заявление. А если собственника нет, то администрация муниципального образования.

Между тем это не так.
Существует исчерпывающий перечень ситуаций, прямо предусмотренных законом, когда участок с учета снять можно. В других случаях нельзя. Даже если сильно мешает.

Когда можно снять участок с кадастрового учета:

Ситуация №1

В случае преобразования участка (п. 33 ч.1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Преобразование земельного участка – это:

  • раздел и выдел участка;
  • объединение участков;
  • перераспределение участков.

Пример №1:

На кадастровом учете стоит участок с кадастровым номером 74:0101001:01 площадью 1000 кв.м. (исходный участок). Его делят на два участка с площадями, например, 400 кв.м. и 600 кв.м..

В этом случае в кадастре появляются вновь образованные участки с кадастровыми номерами, например, 74:0101001:02 и 74:0101001:03 , а исходный участок 74:0101001:01 снимается с учета.
Это значит, что кадастровые сведения об исходном участке никуда не исчезают, но приобретают архивный статус, а два вновь образованных на его месте участка имеют статус «актуальный».

Ситуация №2

В случае, когда участок был поставлен на кадастровый учет без одновременной регистрации права, и право впоследствии не было зарегистрировано в течение пяти лет (пункты 14,15 ст. 41 Закона №218-ФЗ).

Пример №2:

Собственник здания решил выкупить землю под своим зданием. Для этого требуемый участок необходимо было поставить на кадастровый учет.

Заявитель разработал схему нужного участка, местная администрация утвердила ее, кадастровый инженер сделал межевой план, и участок поставили на учет для дальнейшего оформления прав (порядок действий в этом случае можно посмотреть на другом моем сайте).

Но выкуп по какой-то причине сорвался (например, у заявителя кончились деньги или поменялись планы). Договор купли-продажи заключен не был. Право собственности зарегистрировано тоже не было.

Такой участок кадастровая палата должна снять с учета через пять лет по собственной инициативе.

Обратите внимание!

По ранее действовавшему закону (Федеральный закон №221-ФЗ) такие участки ставились на учет с временным статусом, и орган местного самоуправления имел право до регистрации прав заявителя снять такой участок с учета по своему заявлению в любой момент, а через пять лет они так же снимались с учета автоматически.

По новому Закону «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ (действует с 01.01.2017) участки в таких ситуациях ставятся на учет сразу с актуальным статусом, и администрация снять их с учета не может. Однако через пять лет они с учета все равно снимаются.

Ситуация №3

Если участок был поставлен на учет с временным статусом, т.е. до 01.01.2017 (на основании закона №221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастре…»), то временный статус такого участка перекочует в современный ЕГРН. Такой участок можно снять с учета по основаниями, предусмотренным для снятия с учета временных участков (п. 7 ст. 72 Закона №218-ФЗ).

Временные участки снимаются с учета:

а) По заявлению органа местного самоуправления или иного публичного собственника, если временный участок был образован из земель;

б) По заявлению собственника исходного участка, если временный участок был образован из земельного участка, имеющего собственника;

б) автоматически 01.03.2022.

Ситуация №4

Если участок имеет статус «ранее учтенный», был поставлен на учет до 01 марта 2008 года и право на него на настоящий момент не зарегистрировано (п. 3 ст. 70 Закона №218-ФЗ). Такие участки снимаются с учета автоматически. В этой норме речь идет фактически о брошенных участках, которые за 10 лет не нашли правообладателя.

Можно ли в других случаях снять земельный участок с кадастрового учета по решению суда?

Долгое время существовала практика снятия земельных участков с кадастрового учета по решению суда в результате судебной отмены документа, на основании которого участок был образован.

Например, если земельный участок был образован путем утверждения его схемы, то отмена постановления об утверждении схемы влекла снятие участка с кадастрового учета.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2018 N 306-КГ18-16823 по делу N А55-12346/2017 предложена позиция, направленная на прекращение этой практики. Верховный суд указал буквально следующее:

«…установленных в законе оснований для снятия земельных участков с кадастрового учета в спорной по делу ситуации не имеется, а в отсутствие таковых суд не может принимать решение о снятии земельных участков с кадастрового учета. Отмена указанного ненормативного акта администрации не может создавать основания для снятия с кадастрового учета ранее поставленных на учет в соответствии с требованиями закона земельных участков…».

В переводе на русский язык это означает:

1) Снимать участки с учета можно только по основаниям, прямо предусмотренным законом (см. выше); Аналогия закона не применяется.

2) Отмена постановления об образовании земельного участка (об утверждении схемы или проекта межевания) не является основанием для снятия участка с учета;

2) Без оснований, прямо предусмотренных законом, участок можно снять с учета только признав незаконными действия кадастровой палаты Росреестра по постановке участка на кадастровый учет. Для этого суд должен установить, что кадастровая палата при постановке участка на учет нарушила закон.

От себя могу добавить, что в результате принятия данного постановления Судебной Коллегии Верховного Суда снимать участки с учета через суд стало существенно сложнее.

Еще могу сказать, что постановление Судебной Коллегии не столь значимо, как постановление Президиума Верховного Суда. Применение судами данной позиции теоретически не считается обязательным, однако в действительности позиции Президиума и Коллегии чаще всего совпадают, и мнение Коллегии нежестоящий суд скорее всего учтет.

Если Вы не знаете, что делать конкретно в Вашей ситуации, возможно, я смогу Вам помочь.

Что я могу сделать:

  • Разобрать конкретную проблему и найти выход. Возможно в Вашем случае участок снимать с учета не нужно, а можно применить инструменты, связанные с изменением его границ. Если снятие с учета все-таки единственный путь – обосновать его максимально качественно.
  • Составить иск или жалобу в суд, если в Вашей ситуации это имеет смысл ;
  • Представлять ваши интересы в суде;
  • Если вы из другого региона или из небольшого города и не можете найти земельного юриста поближе – консультировать вас дистанционно по ходу судебного процесса.

Цены на мои услуги:

  • письменный разбор Вашей проблемы с направлением ответа на электронную почту — от 4000 руб. (в зависимости от сложности и объема разбираемой проблемы). В ответе обязательно содержатся ссылки на закон и судебную практику, однако “красивое оформление” не выполняется в целях удешевления работы. Подробнее здесь.
  • устная личная консультация в челябинском офисе без предварительного изучения Ваших документов  — от 1000 руб.
  • подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору — от 12 000 руб. (подробнее здесь)
  • представительство в суде по земельному спору от 9000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Как со мной связаться:

Тел.,  WhatsApp: 8-908-080-00-35

e-mail: practica74@bk.ru

Еще есть группа ВКонтакте, администратором которой я являюсь. Виджет этой группы размещен в моем блоге.

Пожалуйста, пишите, я отвечу. Адрес офиса: г. Челябинск, ул.Доватора 48, каб. 416.

Стандарт качества: написание иска, отзыва, жалобы

Этап №1. Разбор неоднозначных правовых вопросов по делу с подборкой убедительной судебной практики по каждому.

Зачем это делать:

Если дело не является конвейерным (а неконвейерных дел большинство), судьи сами заранее не знают, какое решение будет правильным, но им очень важно, чтобы оно устояло в следующей инстанции. Поэтому судьи изучают судебную практику по каждому вопросу, который им кажется неоднозначным. А практика бывает противоречивой. Если судья будет изучать практику самостоятельно, то существует риск, что он найдет «плохую» практику и не найдет «хорошую». Если мы сделаем эту работу за него и «подадим на блюдечке» нужные решения, то вероятность, что судья согласится с нашими доводами резко возрастает.

Как правильно:

Подборка практики по одному вопросу занимает от 0,5 до 2,5 часов (обычно около 1 часа).

По среднему делу (жилищные, наследственные, договорные споры) неоднозначных вопросов бывает около 5. По сложному делу (земельные, лесные, налоговые, таможенные дела) спорных моментов, требующих проработки, 10-15.  Т.е. эта работа требует  от 5 до 15 часов в зависимости от сложности.

Как удешевить работу на этом этапе:

Просто пропустить его. На внешнем виде готового документа пропуск данного этапа не отражается, но вероятность выигрыша дела падает. Я полагаю, что удешевление работы за счет пропуска первого этапа возможно только с предварительного письменного согласия клиента.

Этап №2. Правильно сформулировать исковые требования.

Зачем это делать:

Если неправильно определить требования («просительную» часть иска), то в иске должны отказать. Или того хуже — дело будет выиграно, а решение окажется неисполнимым. Если юрист представляет истца, его задача сформулировать требования верно. Если ответчика — доказать, что истец ошибся. Причем указывать на ошибку истца нужно на правильном этапе, когда исправление такой ошибки для оппонента сложно или невозможно.

Как это правильно делать:

Формулировка исковых требований по сложному делу с проверкой на соответствие актуальной судебной практике и практике госорганов по исполнению решений — 2-4 часа. По делам средней сложности около 1 часа.

Как удешевить:

Сформулировать интуитивно, использовав логическое мышление. Тогда время потребуется только на набор текста (примерно 0,5 часа или меньше). Считаю удешевленный вариант допустимым лишь при работе по стандартным делам.

Этап №3. Уточнение у клиента обстоятельств дела.

Изучение дополнительных документов, помощь в сборе дополнительных доказательств, корректировка позиции с учетом всей ранее сделанной работы. Теоретически этот этап необязателен, если клиент предоставил все необходимые документы сразу. Но жизнь показывает, что так не бывает. Еще примерно 2-10 часов.

Как удешевить:

Не делать.

Этап №4. Собственно написание документа: набор текста, подбор убедительных формулировок, проверка орфографии и т. п. 3-8 часов.

Юристы, работающие в недорогом сегменте, ограничиваются только этим этапом. Иначе у них просто «не срастется экономика». Причем, если сам текст написан более-менее качественно (со ссылками на закон и без грамматических ошибок), то клиент не видит разницы между правильным и удешевленным подходами.

Стандарт качества: написание иска, отзыва, жалобы

Среднерыночная стоимость работы юриста:

  • Час работы юриста по краткосрочной задаче (например, консультация) стоит от 1000 до 2000 рублей.
  • Час работы по длинной задаче, занимающей более 5 часов (например, написание документов) — 500 – 1000 рублей.

Вывод:

  • Качественная подготовка иска, отзыва, жалобы по сложному делу занимает 25-35 часов, т. е. стоит не менее 12500 рублей.
  • Качественная подготовка иска, отзыва, жалобы по среднему делу занимает  12-15 часов, т.е. стоит не менее 6000 рублей.
  • Удешевленная работа занимает примерно 3-8 часов, т. е. может стоить от 1 500 до  4000 рублей.

Обратите внимание!

Я никогда не работаю по удешевленному варианту, даже если клиент сам об этом просит. Если вы стремитесь к снижению стоимости юридических услуг за счет снижения качества проработки документов, пожалуйста, обратитесь к другому специалисту.

Если вы хотите обсудить со мной свою задачу, звоните

тел., Viber, WhatsApp:

8-908-080-00-35

Как склад сделать цехом: соотношение понятий наименования и разрешенного использования нежилого здания

Статья опубликована в журнале “Правовые вопросы недвижимости” 01’2015, а так же в правовой системе Консультант +. В настоящем блоге статья не может быть опубликована по причине ограничений, предусмотренных договором с журналом. Ссылка на номер журнала


Перевод жилого помещения в нежилое: баланс интересов жильцов и предпринимателей


Статья опубликована в журнале “Хозяйство и Право” 6’2014 (включен в перечень ВАК). В этом блоге статья опубликована лишь недавно по причине наличия ограничений на публикацию, предусмотренных договором с журналом
Ссылка на номер журнала.  

Нежилые помещения в жилых домах – это материальная основа существования мелкого бизнеса – небольших магазинов, офисов, маленьких пошивочных цехов, мастерских бытового обслуживания, точек реализации мелкими производителями собственной продукции и т. д.

По моему мнению, несмотря на постоянные заявления о поддержке малого бизнеса, законодательство о переводе жилого помещения в нежилое и судебная практика жертвуют потребностями именно этого сектора экономики в угоду даже не интересам, а зачастую «капризам» жильцов дома.

Безусловно, права граждан, проживающих в доме, нуждаются в защите и, разумеется, организация в жилом доме ночного клуба или, к примеру, вредного производства недопустима. Однако предприниматель, собравшийся перевести свою квартиру в нежилой фонд, также является полноправным собственником и обладает правом пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе путем перевода помещения в нежилое.

Возникает вопрос: как обеспечить баланс интересов, чтобы при таком переводе собственники квартир были защищены от нарушений их прав со стороны предпринимателей, а предприниматели – от необоснованных претензий со стороны собственников жилья?

В силу ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ст. 44 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относятся, в частности, наружные стены жилого дома и придомовой земельный участок, которые так или иначе затрагиваются

при переводе квартиры в нежилой фонд. Практически всегда возникает необходимость демонтажа небольшой части наружной стены и использования части придомового земельного участка для установки крыльца с целью устройства входной группы (отдельного крыльца), без чего в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод невозможен.

Согласно ст. 44 ЖК РФ распоряжение общим имуществом возможно только путем принятия общим собранием собственников жилья соответствующего решения.

На основании названных норм органы власти требуют для перевода жилого помещения в нежилое не только документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ, но и решение общего собрания собственников жилья.

Сколько собственников должно проголосовать за перевод, чтобы он состоялся? Четкого ответа на этот вопрос в законе нет. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения по вопросам пп. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (то есть о реконструкции дома, в том числе путем надстройки, строительстве построек, пределах использования земельного участка) принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ для перепланировки помещения, сопровождающейся присоединением части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в доме. Именно этой нормой в настоящее время активно пользуются суды, требуя согласия на перевод жилого помещения в нежилое 100 % собственников жилья (см., например апелляционные определения Челябинского областного суда от 30.05.2013 по делу № 11-5366/2013, от 26.02.2013 по делу № 11-2346/2013; постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 № 18АП-10873/2011 по делу № А07-7728/2011; кассационное определение Тюменского областного суда от 12.12.2011 по делу № 33-6301/2011; постановления ФАС Уральского округа от 17.10.2012 № Ф09-7882/12 по делу № А76-1199/12, от 13.08.2012 № Ф09-6633/12 по делу № А71-16093/2011; постановление Президиума Челябинского областного суда от 21.11.2012 по делу № 44-г-114/2012 (реконструкция, связанная с входной группой) и др.).

Необходимо отметить, что не все суды разделяют эту позицию. Так, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2012 по делу № А26-4313/2011, от 16.04.2009 по делу № А13-8814/2008; определении Ивановского областного суда от 16.01.2012 по делу № 33-49; постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по делу № А26-4313/2011 изложено мнение о том, что в рассматриваемой ситуации должна применяться норма о реконструкции жилого дома, когда необходимо не единогласное принятие решения, а решение в 2/3 голосов собственников жилья.

В некоторых постановлениях (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.05.2013 по делу № А56-27235/2012, от 30.08.2012 по делу № А56-57854/2011; ФАС Поволжского округа от 12.04.2012 по делу № А65-14550/2010, от 24.12.2010 по делу № А12-3630/2008) суды и вовсе отмечают, что согласие собственников жилья на перевод жилого помещения в нежилое не требуется в ситуациях, когда одновременно соблюдаются следующие условия:

– отсутствие кадастрового учета придомового земельного участка (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: право собственности на придомовой земельный участок возникает с момента его постановки на кадастровый учет, следовательно, до совершения указанного действия размещение крыльца не влияет на права других собственников помещений в доме);

– обеспечение отдельного входа за счет двери на балкон или лоджию или

– обеспечение отдельного входа за счет расширения проема в наружной стене кирпичного дома, имеющей ненесущий характер. По мнению некоторых судов, в этой ситуации наружная стена не относится к общему имуществу дома, поскольку предназначена для обслуживания только одной квартиры.

Судебные акты, где не требуется единогласие при принятии решения о переводе жилого помещения в нежилое, являются исключением из правила. Общее направление развития судебной практики сводится к необходимости единогласного голосования всех жильцов дома по названному вопросу.

Итак, налицо странная ситуация. Для масштабной реконструкции дома, в том числе путем его надстройки, и на возведение на земельном участке новых строений почему-то нужно только 2/3 голосов собственников в силу прямого указания закона, а для того, чтобы сделать сбоку небольшое крылечко, – 100 % голосов собственников жилья.

Представляется очевидным, что добиться согласия всех собственников жилья в многоквартирном доме на что-либо, как правило, невозможно: кто-то не живет в своей квартире, кто-то требует «компенсаций» за свое согласие, а большинству просто все равно: они не желают принимать участие ни в каких голосованиях.

Следствием сложившейся правоприменительной практики стала фактическая остановка переводов жилых помещений в нежилые. А вместе с ней – рост коррупции, замедление развития мелкого и среднего бизнеса, расцвет «посреднических» фирм, которые под предлогом оказания соответствующих услуг фактически выполняют функцию по передаче взяток от предпринимателей чиновникам. Надо полагать, не к этому стремился законодатель, вводя в действие соответствующую главу ЖК РФ.

Как представляется, применение ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, которое практикуется судами, в этой ситуации не только не соответствует здравому смыслу, но и противоречит самой норме права. В ст. 40 речь идет именно о присоединении общего имущества к одному из помещений, а не о любом его уменьшении. Поэтому полагаю, что суды трактуют данную норму расширительно, не задумываясь о последствиях.

Итак, подход, требующий единогласного голосования при переводе жилого помещения в нежилое, явно приносит больше вреда, чем пользы. Почему же суды с таким упорством его защищают?

Истоки данной позиции не столько в жилищном законодательстве, сколько в фундаментальных принципах гражданского права: запрещено принудительно лишать собственника принадлежащих ему материальных благ (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 235 ГК РФ). И действительно, если решение о демонтаже даже кусочка наружной стены будет принято вопреки воле хотя бы одного из сособственников, голосовавший против утратит часть своей собственности.

Таким образом, требуя единогласия при принятии решения о переводе помещения в нежилое, суды защищают основы права. Почему же тогда их решения зачастую производят впечатление неразумных и несправедливых? Попробую ответить на этот вопрос.

Во-первых, право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома довольно необычно. Оно во многом отличается от классического права собственности, а именно:

 не имеет самостоятельного значения, а является «бесплатным приложением» к праву собственности на жилое помещение;

 не подлежит отчуждению отдельно от квартиры;

 реализуется не единолично, а коллективно с помощью специальных процедур.

Именно непохожесть права собственности на общее имущество в многоквартирном доме на «обычное» право собственности и является истинной причиной разного психологического восприятия данных прав. Квадратный метр наружной стены дома, который необходимо вырубить для организации входной группы, не представляет самостоятельной ценности. Право долевой собственности на него фактически является лишь инструментом, позволяющим жильцам дома воспрепятствовать организации у них во дворе вредного производства или ночного клуба. Но ведь защитить указанный интерес можно и путем обычного (не единогласного) голосования. Возможно, со временем правомочие по управлению общим имуществом многоквартирного дома и вовсе отделится от права собственности и получит свое название и свое регулирование, что поможет внести ясность и окончательно снять все споры о единогласии.

Во-вторых, отмечу, что законодательство даже тех стран, которые мы привыкли считать основоположниками развитого частного права, позволяет распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме и без единогласного голосования. Например, во Франции «собрание собственников жилья не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания»1. И не более того. Уменьшение же иного общего имущества допускается по решению, принятому простым большинством голосов.

Необходимость соблюдения баланса интересов в разного рода частноправовых отношениях четко прослеживается в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 (вопрос об установлении частного сервитута). Похожий подход содержится и в постановлении Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П: «коллизии … законных интересов во всяком случае не могут преодолеваться путем предоставления защиты одним правам в нарушение других, равноценных по своему конституционному значению».

Именно поэтому в целях обеспечения баланса прав всех собственников помещений в доме полагаю целесообразным внести в законодательство изменения, предполагающие отказ от единогласия при решении вопросов о переводе жилого помещения в нежилое.

Требование о единогласии является далеко не единственной проблемой при согласовании жильцами дома перевода жилого помещения в нежилое. Процедура проведения общего собрания сама по себе практически невыполнима.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ в целях проведения легитимного собрания каждого собственника необходимо уведомить лично под роспись или путем направления заказного письма.

Однако законодательство не учитывает, что для рассылки уведомлений требуется собрать сведения о собственниках всех квартир. В Управлении Росреестра их можно получить при условии уплаты государственной пошлины в размере 200 рублей за каждую квартиру. Стоимость отправки одного заказного письма составляет не менее 30 рублей. Таким образом, можно подсчитать, что надлежащее уведомление о собрании обычного 200-квартирного дома обойдется заинтересованному лицу не дешевле 50 000 рублей.

При заочном голосовании размер расходов на уведомления не снижается, а увеличивается. Кроме того, в письменном решении по вопросу, поставленному на заочное голосование, собственник обязан указать реквизиты своих правоустанавливающих документов на квартиру. С учетом того, что граждане обычно не стремятся раскрывать подобные сведения, это требование может стать дополнительной проблемой.Таким образом, мы видим, что для проведения общего собрания собственников жилья в доме требуются серьезные материальные затраты, которые, как правило, ни к чему не приводят, поскольку собственники банально игнорируют голосование. Попытки же просто пройти по дому и собрать подписи мало того, что нередко обречены на провал, еще и не учитываются судами, поскольку не соответствуют нормам об общем собрании собственников жилья.

По указанным причинам считаю, что процедура принятия решения нуждается в радикальном пересмотре, в частности в дополнительных «подпорках», основанных на подсчете не согласий собственников, а только их возражений, а также на участии неких незаинтересованных лиц, которые бы следили за соблюдением законности и правильностью фиксации результатов голосования. Такими незаинтересованными лицами могут быть как органы местного самоуправления, так и нотариусы или даже кадастровые инженеры.

Предлагаемые процедуры относятся, прежде всего, к

переводу жилого помещения в нежилое и перепланировкам квартир. Однако, полагаю, их можно использовать и при принятии других решений.

На мой взгляд, при уточнении процедуры голосования следует применить ряд основных принципов.

1. Отказ от необходимости единогласия при принятии решений, кроме крайне узкого и не подлежащего расширительному толкованию перечня вопросов, например, о сносе дома.

2. Переход при голосовании от учета и подсчета голосов «за» к учету исключительно голосов, поданных «против». Если мнение граждан-«молчунов», которым, по сути, все равно и которых, откровенно говоря, большинство, не будет учитываться, принять решение будет проще и ничьи права не пострадают. При таком подходе основной задачей становится надлежащее уведомление собственника и верный учет поданных возражений.

3. Более четкое урегулирование процедуры уведомления о предполагаемом проекте, обязательное наличие доказательств уведомления, которые должны быть приложены к протоколу, а также отказ от излишних уведомлений. В частности, непонятно, зачем уведомлять всех собственников одного жилого помещения, если они относятся к членам одной семьи. На мой взгляд, уведомление по адресу соответствующей квартиры должно признаваться надлежащим, даже если собственник там не живет и на почту за письмами не ходит. Достаточным уведомлением представляется расклейка объявлений на подъездах и составление фотоотчета о ней.

4. Процедура может предполагать разделение собственников жилья на категории в зависимости от возможной степени заинтересованности в решении вопроса. Так, очевидно, что собственника квартиры, расположенной непосредственно над переводимым помещением, перевод касается значительно больше, чем собственника квартиры, расположенной через несколько подъездов. И неясно, почему собственник смежной квартиры обладает в этой ситуации такими же правами и обязанностями, что и собственник одной из удаленных квартир.

5. Смещение акцентов в сторону реальных, а не формально-юридических интересов сособственников. Предоставление возможности урегулирования разногласий путем заключения соглашений, обязательных для исполнения сторонами; возможности судебного урегулирования разногласий во избежание злоупотреблений сторон.

На основании данных принципов может быть разработана следующая процедура учета мнения собственников жилья при переводе квартир в многоквартирных домах в нежилой фонд.

 Собственник квартиры в многоквартирном доме, заинтересованный в переводе жилого помещения в нежилое, обращается в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и с документами, предусмотренными ст. 23 ЖК РФ.

— Если у органа местного самоуправления имеются возражения по проекту, препятствующие принятию положительного решения в соответствии с законом, он отказывает на основании ст. 24 ЖК РФ. Отказ может быть оспорен в суде. Если таких возражений нет, орган местного самоуправления уведомляет заявителя об отсутствии собственных возражений, после чего приостанавливает работу по заявлению на период, достаточный для уведомления собственников квартир в многоквартирном доме о готовящемся переводе. Полагаю, что достаточный срок – один месяц.

— В течение указанного периода собственник квартиры в многоквартирном доме, заинтересованный в переводе жилого помещения в нежилое, обеспечивает надлежащее уведомление собственников иных квартир.

В целях подготовки уведомлений законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть предусмотрена возможность получения сведений о зарегистрированных правах на все помещения в доме и площадях данных помещений в виде единого сводного документа с уплатой государственной пошлины. Для домов, построенных до 1997 года, должна существовать возможность получить аналогичную информацию в организациях по технической инвентаризации.

Заказное письмо, уведомляющее о планируемом переводе, может быть направлено на адрес жилого помещения любому из его собственников. Уведомление по данному адресу должно считаться надлежащим независимо от места фактического проживания или регистрации собственника жилья.

— После направления по почте всех заказных писем собственник, заинтересованный в переводе, приобщает к своему заявлению, поданному в орган местного самоуправления, почтовые квитанции об отправке, а также сводный документ о площадях помещений в доме и зарегистрированных правах. В случае неприобщения документов в установленный срок орган местного самоуправления отказывает в переводе жилого помещения в нежилое на основании ст. 24 ЖК РФ. Для этого в данную статью должны быть внесены соответствующие изменения. Отказ по указанному основанию не должен быть препятствием для повторного обращения.

— Получив от заявителя документы, орган местного самоуправления возобновляет работу по заявлению, в рамках которой проводит прием граждан, заинтересованных в ознакомлении с проектом перепланировки (реконструкции) квартиры, и принимает возражения. Полагаю, что достаточным сроком для приема возражений может быть два месяца с момента предоставления заявителем документов об отправке последнего письма.

— В течение указанного срока собственники помещений в многоквартирном доме вправе знакомиться с проектом, представлять мотивированные возражения. Полагаю, что по значимости возражения должны быть разделены на категории:

– возражения любых собственников помещений в доме, в том числе немотивированные. Они должны учитываться, только если их накопится более чем, например, 1/3 голосов собственников жилья. Наличие 1/3 голосов, поданных «против», означает отказ сособственников дома в согласовании проекта;

– возражения собственников смежных квартир, связанные с ухудшением условий проживания в их квартирах в результате перевода жилого помещения в нежилой фонд. Такие возражения подлежат обязательному урегулированию. В противном случае наличие хотя бы одного мотивированного возражения смежного собственника должно стать достаточным основанием для отказа в переводе. Урегулирование возражений возможно в судебном порядке или путем заключения соглашений. После урегулирования таких возражений собственников смежных квартир проект должен считаться согласованным ими.

В качестве отдельной категории можно предусмотреть возражения, связанные с несоответствием проекта требованиям безопасности, санитарных или строительных норм, правил эксплуатации жилых домов. Такие возражения должны рассматриваться независимо от их количества и прочих обстоятельств. При выявлении органом местного самоуправления их обоснованности проект возвращается на доработку и в него должны быть внесены изменения, после чего проект должен считаться согласованным.

— Если по истечении двух месяцев в орган местного самоуправления не поступает возражений или поступают возражения в количестве менее чем 1/3 голосов собственников жилья, проект перевода считается согласованным собственниками жилья и орган местного самоуправления обязан принять положительное решение.

— Если общее количество возражений составило менее чем 1/3, но поступили возражения хотя бы от одного из собственников смежных квартир, связанные со снижением стоимости или ухудшением условий жизни в его квартире, орган местного самоуправления уведомляет заявителя о поступивших возражениях для того, чтобы заявитель мог их урегулировать. Заявитель, ознакомленный с возражениями смежных жильцов, вправе подать заявление о приостановке работы на срок, достаточный для их урегулирования.

— Если общее количество возражений составляет более чем 1/3 голосов собственников жилья, орган местного самоуправления должен отказать в переводе жилого помещения в нежилое по данному основанию, для чего в ст. 24 ЖК РФ требуется внести соответствующие изменения.

— В процессе внесудебного урегулирования возражений собственников смежных квартир с ними могут быть заключены соглашения об урегулировании возражений, предполагающие денежную или иную компенсацию, связанную со снижением стоимости смежных квартир, внесение изменений в проект или обязанность заявителя выполнить иные действия.

— Если же внесудебные соглашения не достигнуты, достигнуты не со всеми или очевидно, что они и не будут достигнуты, заявитель должен иметь возможность обратиться в суд с исковым заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое на предложенных условиях с привлечением возражающих собственников смежных помещений в качестве ответчиков. Если по такому делу суд принимает решение об удовлетворении исковых требований, данным решением должны быть определены условия перевода.

— После достижения заявителем соглашений со всеми возражавшими собственниками смежных квартир или вынесения судом решения об определении условий перевода заявитель исполняет все достигнутые соглашения и решение суда, после чего орган местного самоуправления обязан принять положительное решение о переводе.

— Если проект согласован собственниками помещений в доме, то переход права собственности на переводимую квартиру не может стать основанием для повторного согласования.

Вероятно, кому-то такая процедура покажется сложной, однако она дает возможность реально учесть интересы всех участников конфликта и разрешить его цивилизованным способом. К тому же при таком порядке добиться положительного решения о переводе значительно проще, чем при существующем, поскольку заявитель не должен разыскивать всех собственников и уговаривать их проголосовать за его проект, а должен лишь уведомить жильцов дома о переводе, а затем урегулировать четко сформулированные возражения.

Т. СКВОРЦОВА,

юрист

1 Крашенинников П. В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2012 (§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья).

Как подать исковое заявление в суд

Статья опубликована в журнале “Советник юриста” 11’2013. Статья не может быть опубликована в блоге по причине ограничений, предусмотренных договором. Однако текст с рекомендациями по близкой тематике можно найти здесь. Ссылка на содержание номера журнала отсутствует, т.к. журнал не публикует содержание своих номеров.

Как проверить сделку? (Риски при покупке квартиры)

Статья опубликована в журнале “Советник юриста” 3’2014.
Текст не может быть размещен в блоге, однако рекомендации по близкой тематике можно найти
здесь.

Если сосед “захватил” ваш участок, передвинув забор

Что можно сделать в этой ситуации?

Заставить соседа вернуть забор на место через суд. Представьте себе лицо нарушителя , когда он будет вынужден собственными руками демонтировать свой новый забор.

Можно ли без суда самому перенести забор на место? 

(например, ночью, когда никто не видит, сломать соседский забор и поставить свой)

Можно, но не нужно, потому что:

  • Это подпадает под п. 1 ст. 167 УК РФ (умышленное уничтожение чужого имущества) и ст. 333 УК РФ (самоуправство). По этим статьям сажают редко, но нервы истреплют сильно.
  • Сосед подаст в суд уже на вас. Поэтому межевого спора в гражданском суде все равно не избежать.

Перспектива судебного спора о границах участков

Несмотря на кажущуюся похожесть, эти дела очень сильно отличаются друг от друга и имеют разную перспективу.

Пример №1

Исходные данные:

  • Забор более 15 лет стоял на месте, но однажды сосед сдвинул его в вашу сторону.
  • Споров о границе раньше не было.
  • Для вашего и соседского участка сделано межевание, граница согласована.
  • Координаты общей границы участков  внесены в кадастр именно так, как раньше стоял забор.
  • Площади участков, получившиеся в результате межевания, примерно соответствуют тем площадям, которые указаны в первых землеотводных документах, а расположение границы примерно соответствует первичной планировке.
Если сосед "захватил" ваш участок,  передвинув забор
Межевой спор. Сосед сдвинул забор от границы

Перспектива спора

Тут все важнейшие обстоятельства в вашу пользу. Вероятность вернуть забор на место очень высока.

Но надо понимать, что таких историй, когда сосед неожиданно “обнаглел”, меньшинство. Чаще всего, сосед, двигая забор, на что-то рассчитывает и имеет “свою правду”. Скорее всего, он полагает, что раньше забор стоял неправильно, и имеет какие-то аргументы в защиту этого довода. Примеры таких ситуаций смотрите ниже.

Пример №2

Исходные данные

  • Забора между участками много лет вообще не было, а была некая условная межа, которую стороны считали границей.
  • Однажды сосед устанавливает забор с нарушением привычной межи.
  • Межевания участков не было, данных о границе в кадастре нет.
Если сосед "захватил" ваш участок,  передвинув забор
Межевой спор. Граница участков в кадастре не определена.

Перспектива спора

Обратившись в суд, вы, скорее всего, узнаете, что та линия, которую вы много лет называли межой, по мнению соседа, является просто тропинкой на его участке, а реальная межа будто бы проходила в другом месте: там, куда он поставил забор.

Задача суда будет состоять в том, чтобы определить, как в действительности должна проходить граница, поскольку данных о ней в кадастре нет.

Разрешая спор, суд будет руководствоваться ч. 10 ст. 22 Федерального закона №218-ФЗ “О регистрации недвижимости”. Там сказано, какие обстоятельства нужно учитывать при определении границы:

1. Как сложилась фактическая граница за последние 15 лет. При этом учитывается расположение заборов, построек и даже растений на границе, существующих более 15 лет. Этот момент при рассмотрении таких споров является, пожалуй, самым важным.

2. Соотношение фактических и документально подтвержденных площадей смежных участков.  Стороны ошибочно считают это самым значимым обстоятельством. Например, у Марии Ивановны госакт на 500 кв.м., а у Петра Петровича – на 600 кв.м. При этом фактическая граница проходит так, что у Марии Ивановны оказалось 530 кв.м., а у Петра Петровича 585 кв.м. На этом основании Петр Петрович считает доказанным, что Мария Ивановна захватила часть его участка.

Между тем, этот фактор для суда наименее важен. Суд исходит из того, что фактическая площадь участка может отличаться от площади, указанной в правоустанавливающем документе, особенно если документ старый. Лишь бы площади не отличались слишком уж сильно. В первую очередь, суд будет учитывать фактически сложившуюся границу.

Отмечу, что по закону суд обязательно должен учесть также следующие данные при их наличии: 

  1. Как описана граница в правоустанавливающих документах на участки (в старых правоустанавливающих документах таких сведений обычно нет, а есть только данные о площади и невнятная схемка).
  2. Как определена граница проектом межевания территории (его обычно нет, а если есть, то там нет сведений о нужном участке).
  3. Как определена граница планировочными документами при образовании участков (иногда такие документы удается найти). И если удается, то это может серьезно “качнуть чашу весов” в ту или другую сторону, перекрыв даже доказательства фактического расположения граница.

Вывод: исход таких споров заранее предсказать довольно сложно, но для того, чтобы получить реальный шанс на победу, нужно хорошо понимать, что важно для дела, а что – нет, и где искать доказательства значимых обстоятельств.

Пример №3

  • Вы делаете межевание своего участка и неожиданно обнаруживаете, что ваш сосед “отмежевался” раньше, причем так, что общая граница смещена в вашу сторону и ваш участок уменьшился.
  • Сосед ставит забор в соответствии с той границей, которую ему удалось внести в кадастр. Т.е. захватывает часть вашей земли, да еще и, вроде как, на законном основании.
Если сосед "захватил" ваш участок,  передвинув забор
Межевой спор. Сосед успел провести межевание раньше вас и прихватил часть вашего участка.

Перспектива спора

Вам, разумеется, известно, что при межевании сосед должен был согласовать границу с вами (ст. 39 Федерального закона №221-ФЗ “О кадастровой деятельности”), но по какой-то причине определение границы “прошло мимо вас”. Возможно, вы подмахнули акт согласования, не глядя. Или вам пришло письмо о межевании на почту, а вы его пропустили. А может, вас действительно не уведомили о межевании, вопреки требованиям закона.

Вопрос о том, имело ли место нарушение закона при согласовании границы является очень важным. Но не менее важно, соответствует ли граница, внесенная в кадастр, подтвержденным данным о фактической границе участков, сложившейся за много лет.

Разрешая спор, суд будет учитывать те же обстоятельства, что и в Примере №2.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Даже если вы согласовали границу, и данные об участке соседа были внесены в кадастр законно, это не означает автоматического проигрыша в споре, хоть и серьезно осложняет работу по такому делу. Иск об исправлении реестровой ошибки может быть удовлетворен и тогда, когда истец согласовал спорную границу.

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17.07.2018 по делу N 33-8238/2018

“Доводы жалобы о том, что истец не вправе требовать изменения границ земельных участков, которые были согласованы при заключении договоров аренды (…) не могут быть приняты во внимание, поскольку исправление реестровой ошибки не влечет изменения фактических границ земельных участков, согласованных сторонами указанных договоров, а имеет целью внесение точных сведений о местоположении границ спорных земельных участков в данные государственного учета недвижимости”.

Бывают ли межевые споры, не описанные в статье?

Бывают. О межевых спорах можно написать книгу, а не статью.

Что я могу сделать:

  • составить иск в суд и помочь собрать доказательства;
  • представлять ваши интересы в суде;
  • если вы из другого региона или из небольшого города и не можете найти земельного юриста поближе – консультировать вас дистанционно по ходу судебного процесса.

Цены на мои услуги:

  • консультация по электронной почте со ссылками на закон и судебную практику — от 2000 руб. / 1 вопрос (подробнее здесь)
  • устная личная консультация — от 1000 руб.
  • подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору — от 10 000 руб. (подробнее здесь)
  • представительство в суде по земельному спору от 7000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Как со мной связаться:

Тел., Viber,  WhatsApp:

8-908-080-00-35

Еще есть группа ВКонтакте, администратором которой я являюсь. Виджет этой группы размещен в моем блоге. Пожалуйста, пишите, я отвечу.

Адрес офиса: г. Челябинск, ул.Доватора 48, каб. 416.

Наложение границ земельных участков. Что делать.

Пересечение границ участков – частая причина отказа в постановке на кадастровый учет того участка, межевание которого выполнено позже (пп. 20 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ). Если один участок поставить на учет “поверх” другого, то получится вот так:

Наложение границ земельных участков. Что делать.
Фрагмент публичной кадастровой карты (так не должно быть, но иногда случается)

 

Обычно пересечение границ выявляется в процессе межевания кадастровым инженером, который сообщает хозяину о наложении и прикладывает к межевому плану соответствующее заключение. Сочувственно вздыхает и объясняет, что участок на учет не поставят. На этом работа кадастрового инженера заканчивается. Начинается работа земельного юриста.

Разберем типичные примеры

Пример №1. Межевой спор.

 

Наложение границ земельных участков. Что делать.
Пример №1

 

Если вы хозяин земельного участка №2 (того, межевание которого сделано позже), то вам придется либо отказаться от части земли и определить свою границу в соответствии с границей земельного участка №1, либо судиться с соседом.

Перспектива межевого спора

Люди часто думают, что победит в таком споре обязательно тот, кто первым успел внести в кадастр данные о своей границе. Между тем, это не так. Существует два хорошо известных в практике способа “подвинуть” границу соседнего участка, координаты которой уже определены:

  • Иск об установлении (восстановлении) границы;
  • Иск об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 Федерального закона №218-ФЗ).  До 01.01.2017 такая ошибка называлась кадастровой. О том, чем реестровая ошибка отличается  от технической ошибки в реестре, можно почитать здесь (статья моей коллеги Олеси Пустовой). Но в подобных случаях обычно имеет место именно реестровая ошибка, а не техническая. Поверьте на слово.

Результатом удовлетворения любого из этих исков является внесение в кадастр тех данных о границе, которые посчитает верными суд. Даже если в кадастре уже содержатся другие данные.

Определяя, где должна проходить граница, суд учитывает следующие обстоятельства (ч.10 ст. 22 Федерального закона №218-ФЗ):

  1. Как сложилась фактическая граница за последние 15 лет. При этом учитывается расположение заборов, построек и даже растений на границе, существующих более 15 лет. Этот момент при рассмотрении таких споров является, пожалуй, самым важным.
  2. Согласовывал ли пострадавший сосед спорную границу при межевании, или его забыли спросить.
  3. Соотношение фактических и документально подтвержденных площадей смежных участков. Кстати, этот фактор для суда наименее важен. Суд априори исходит из того, что фактическая площадь участка может отличаться от площади, указанной в правоустанавливающем документе, особенно если документ старый.

По закону суд также  должен учитывать (но обычно не учитывает из-за отсутствия нужных данных):

  1. Как описана граница в правоустанавливающих документах на участки (в старых правоустанавливающих документах таких сведений обычно нет, а есть только данные о площади и невнятная схемка).
  2. Как определена граница проектом межевания территории (его обычно нет, а если есть, то там нет сведений о нужном участке).
  3. Как определена граница планировочными документами при образовании участков (иногда такие документы удается найти).

Пример №2. На один участок выдали два разных документа. 

В результате возникла такая ситуация:

Наложение границ земельных участков. Что делать.
Пример №2

 

Она, по моим наблюдениям, является самой тяжелой. Ведь участок один, а документы на него были выданы дважды. Обе стороны спора являются добросовестными. Обе пострадали от ошибки землеустроителей местной администрации.

Здесь стороны будут ожесточенно судитьтся, ведь каждый в случае проигрыша теряет участок полностью. Предсказать исход дело тяжело. Разумеется, преимущество у того, кому земля была предоставлена первым (а не у того, кто первым провел межевание).

Обязательно будет учитываться, кому принадлежат постройки на участке, не истек ли у первого хозяина срок исковой давности по заявленным требованиям, и на каком праве каждой из сторон был предоставлен участок. Могут быть и другие обстоятельства, которые суд посчитает важными.

Пример №3. Сделали межевание и обнаружили, что ваш участок полностью попадает в границы другого, крупного, участка, который уже состоит на кадастровом учете.

Наложение границ земельных участков. Что делать.
Пример №3

В соответствии с Письмом  Росреестра от 27.04.2017 N 19-05455-СМ/17 такая ситуация тоже называется пересечением границ, хотя непосредственного пересечения линий нет. Если один участок полностью находится внутри другого, то должны отказать в учете того участка, межевание которого сделано позже (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Откуда такие ситуации берутся?

Возьмем самую частую историю. 
На территории некого крупного
землепользователя (завода, 
санатория и т.п.) по каким-то
причинам появились постройки,
оказавшиеся в собственности
других лиц. Например, 
предприятие построило дома
для своих работников, а 
затем передало им в 
собственность. 
Граждане стали оформлять 
землю под своими объектами
и узнали, что их участки
накладываются на большой
исходный участок.

Эта ситуация хороша отсутствием драмматизма. Крупный землепользователь, как правило, не против “вырезать” из своего участка маленькие кусочки земли, но иногда это бывает сложно сделать чисто технически. Например, если у крупного землепользователя земля не в собственности, а в аренде. Тогда раздел участка нужно согласовывать с публичным собственником.

Другой проблемой может стать организация доступа к маленьким участкам от земель общего пользования. Без такого доступа большой исходный участок делить нельзя (п. 26 ч.1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ).

В ряде случаев задача решается в рабочем режиме. Но иногда все-таки не удается обойтись без суда. Например, если предприятие или местная администрация  не идут навстречу гражданам. Исход спора можно прогнозировать только на основании конкретных документов.

Это только наиболее типичные истории. Бардак в оформлении земли существовал так долго, что мы еще много лет будем видеть его самые причудливые проявления.

Чем я могу помочь:

  • Внести ясность. Сформировать пошаговый план дальнейших действий.
  • Если можно обойтись без суда, рассказать, куда обращаться и с какими документами.

Наложение границ земельных участков. Что делать.

  • Если есть взаимопонимание с хозяином того участка, на который накладывается ваш участок, разработать соглашение так, чтобы ваш участок в результате все-таки поставили на учет (это может быть соглашение о перераспределении земельных участков или просто согласованные совместные действия по исправлению реестровой ошибки);
  • Если взаимопонимания нет – составить исковое заявление в суд и разработать убедительную и понятную позицию для суда.
  • Представлять ваши интересы в суде.

Наложение границ земельных участков. Что делать.
Судебное заседание

  • Если вы из другого региона и не можете найти земельного юриста поближе – помогать вашему юристу в ведении судебного дела.
  • Если сделать ничего нельзя – сказать вам об этом, чтобы вы не тратили силы и деньги на пустые суды.

 

Результат: в лучшем случае — оформленные права на землю. В худшем — ясность и сэкономленные деньги.

Цены на мои услуги:

  • консультация по электронной почте со ссылками на закон и судебную практику — от 2000 руб. / 1 вопрос (подробнее здесь)
  • устная личная консультация — от 1000 руб.
  • подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору — от 10 000 руб. (подробнее здесь)
  • представительство в суде по земельному спору от 7000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

 

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Как со мной связаться:

Тел., Viber,  WhatsApp:

8-908-080-00-35

Еще есть группа ВКонтакте, администратором которой я являюсь. Виджет этой группы размещен в моем блоге. Пожалуйста, пишите, я отвечу.

Адрес офиса: г. Челябинск, ул.Доватора 48, каб. 416.

 

Ваше здание на чужой территории. Проблемы доступа.

У меня часто бывают клиенты с такими сложностями. Их истории похожи.

Купили (или приватизировали) здание на территории бывшего советского завода и сильно об этом пожалели. Крупный сосед, которому принадлежат проходные, дороги, коммуникации и заборы, может легко отравить жизнь собственникам помельче.  Самый простой способ напакостить: пропускать на территорию за плату или отключать электричество при любых разногласиях.

О том, чтобы такого не происходило, надо позаботиться еще при покупке. Мне доводилось сопровождать подобные сделки: они похожи на “гордиев узел”. Первый мой совет покупателям:  не связываться, если есть другие варианты. Но если уже связались, то проблему взаимодействия с крупным соседом придется решать в комплексе.

Что я могу сделать:

1. Помочь оформить самостоятельное право на землю под зданием, чтобы не заключать соглашений о землепользовании с крупным собственником. Уверяю вас, иметь право собственности на отдельный участок, огороженный собственным заборчиком намного приятнее: и строить на нем можно без согласия соседа, да и земельный налог меньше арендной платы. 

Ваше здание на чужой территории. Проблемы доступа.
Отдельное огороженное здание на территории крупного предприятия.

Не буду говорить, что это просто. Обычно такая задача решается в судебном порядке.

2. Получить право пользоваться внутренними дорогами и ездить через проходные. Тут возможны разные решения: от сервитута до долевой собственности. Иногда можно добиться разработки правильного проекта межевания территории, чтобы дороги принадлежали городу. Все зависит от конкретной ситуации.

3. Если ваше здание не очень далеко от границы территории завода, можно сформировать участок под ним так, чтобы иметь отдельный выход на улицу.

Собственный въезд с улицы
Отдельная проходная

4. Особая тема – коммуникации: все хотят ими пользоваться, но никто не хочет их содержать. Наличие на участке, который вы хотите оформить,  коммуникаций, принадлежащих иному лицу, раньше считалось важным препятствием в оформлении самостоятельного права на землю. Сейчас, благодаря пункту 1.1. ст. 39.20 ЗК РФ, эта проблема стала решаемой.

Результат: вы больше не обязаны договариваться с неприятными людьми, а можете просто работать.

История из жизни: 
некоторое время назад я вела 
арбитражный спор индивидуального 
предпринимателя против крупного
уральского завода. 
Исходные данные: здание в центре 
завода принадлежит ИП, вся земля, 
огороженная заводским забором, 
в аренде завода. У предпринимателя 
с заводом заключен договор субаренды 
земли. Сначала жили спокойно,
но потом руководство завода решает, что 
постороннее лицо на территории 
создает угрозу производственному
процессу. Договор субаренды не 
продлевают, предпринимателя не
допускают к зданию. Работа встала.

Что мы сделали: 1) Оспорили договор 
аренды земли завода. Основание - ст. 
36 ЗК РФ в старой редакции. Сейчас 
это ст. 39.20 ЗК РФ 
(Дело №А76-29834/09)

2) Обязали администрацию 
сформировать участок для 
предоставления предпринимателю
(администрация города поддерживала 
завод и активно сопротивлялась) 
(Дело № А76-39265/09)

3) Выкупили землю под зданием. 
Тогда это обошлось всего в 2,5% 
кадастровой стоимости. 
Сейчас выкупные цены выросли, 
но для собственников зданий они 
все равно остаются льготными (в 
Челябинском регионе 
10-30% кадастровой стоимости).

4) Установили сервитут для пользования 
подъездной дорогой через суд 
(Дело № А76-1471/12).

Сейчас прошло много лет 
(я специально выбрала старое дело),
 но бывшие враги живут мирно. 
Проиграв три процесса и возместив 
судебные издержки, завод решил, что 
постороннее лицо не так уж ему и мешает.

Очень может быть, что ваша ситуация отличается от описанной. Может быть, у вас не получается оформить землю из-за отсутствия согласования соседа. Или вы не можете поставить участок на кадастровый учет из-за того, что исходный крупный участок уже включен в кадастр.

Территории старых заводов – это клубок проблем, ведь раньше они принадлежали одному предприятию, а теперь там сталкиваются интересы разных лиц. Для земельного юриста это сложные, но интересные и, как правило, разрешимые дела.

Цены на мои услуги:

  • консультация по электронной почте со ссылками на закон и судебную практику — 2000 руб. / 1 вопрос (подробнее здесь)
  • устная личная консультация — от 1000 руб.
  • подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору — от 10 000 руб. (подробнее здесь)
  • представительство в суде по земельному спору от 7000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Как со мной связаться:

Тел., Viber,  WhatsApp:

8-908-080-00-35

Еще есть группа ВКонтакте, администратором которой я являюсь. Виджет этой группы размещен внизу на странице. Пожалуйста, пишите, я отвечу.

Адрес офиса: г. Челябинск, ул.Доватора 48, каб. 416.

Яндекс.Метрика