Статья опубликована в журнале “Хозяйство и Право” 6’2014 (включен в перечень ВАК). В этом блоге статья опубликована лишь недавно по причине наличия ограничений на публикацию, предусмотренных договором с журналом Ссылка на номер журнала.
Нежилые
помещения в жилых домах – это материальная
основа существования мелкого бизнеса
– небольших магазинов, офисов, маленьких
пошивочных цехов, мастерских бытового
обслуживания, точек реализации мелкими
производителями собственной продукции
и т. д.
По
моему мнению, несмотря на постоянные
заявления о поддержке малого бизнеса,
законодательство о переводе жилого
помещения в нежилое и судебная практика
жертвуют потребностями именно этого
сектора экономики в угоду даже не
интересам, а зачастую «капризам» жильцов
дома.
Безусловно,
права граждан, проживающих в доме,
нуждаются в защите и, разумеется,
организация в жилом доме ночного клуба
или, к примеру, вредного производства
недопустима. Однако предприниматель,
собравшийся перевести свою квартиру в
нежилой фонд, также является полноправным
собственником и обладает правом
пользования и распоряжения своим
имуществом, в том числе путем перевода
помещения в нежилое.
Возникает
вопрос: как обеспечить баланс интересов,
чтобы при таком переводе собственники
квартир были защищены от нарушений их
прав со стороны предпринимателей, а
предприниматели – от необоснованных
претензий со стороны собственников
жилья?
В
силу ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40, ст. 44
ЖК РФ к общему имуществу собственников
помещений в жилом доме относятся, в
частности, наружные стены жилого дома
и придомовой земельный участок, которые
так или иначе затрагиваются
при
переводе квартиры в нежилой фонд.
Практически всегда возникает необходимость
демонтажа небольшой части наружной
стены и использования части придомового
земельного участка для установки крыльца
с целью устройства входной группы
(отдельного крыльца), без чего в силу
ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод невозможен.
Согласно
ст. 44 ЖК РФ распоряжение общим
имуществом возможно только путем
принятия общим собранием собственников
жилья соответствующего решения.
На
основании названных норм органы власти
требуют для перевода жилого помещения
в нежилое не только документы,
предусмотренные ст. 23 ЖК РФ, но и
решение общего собрания собственников
жилья.
Сколько
собственников должно проголосовать за
перевод, чтобы он состоялся? Четкого
ответа на этот вопрос в законе нет.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения по
вопросам пп. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
(то есть о реконструкции дома, в том
числе путем надстройки, строительстве
построек, пределах использования
земельного участка) принимаются
большинством не менее 2/3 голосов от
общего числа голосов собственников
помещений. В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
для перепланировки помещения,
сопровождающейся присоединением части
общего имущества, необходимо согласие
всех собственников помещений в доме.
Именно этой нормой в настоящее время
активно пользуются суды, требуя согласия
на перевод жилого помещения в нежилое
100 % собственников жилья (см., например
апелляционные определения Челябинского
областного суда от 30.05.2013 по делу
№ 11-5366/2013, от 26.02.2013 по делу
№ 11-2346/2013; постановление
Восемнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 21.11.2011 № 18АП-10873/2011 по делу
№ А07-7728/2011; кассационное определение
Тюменского областного суда от 12.12.2011 по
делу № 33-6301/2011; постановления ФАС
Уральского округа от 17.10.2012 № Ф09-7882/12
по делу № А76-1199/12, от 13.08.2012 № Ф09-6633/12
по делу № А71-16093/2011; постановление
Президиума Челябинского областного
суда от 21.11.2012 по делу № 44-г-114/2012
(реконструкция, связанная с входной
группой) и др.).
Необходимо
отметить, что не все суды разделяют эту
позицию. Так, в постановлениях ФАС
Северо-Западного округа от 05.03.2012 по
делу № А26-4313/2011, от 16.04.2009 по делу
№ А13-8814/2008; определении Ивановского
областного суда от 16.01.2012 по делу № 33-49;
постановлении Тринадцатого арбитражного
апелляционного суда от 30.11.2011 по делу
№ А26-4313/2011 изложено мнение о том, что
в рассматриваемой ситуации должна
применяться норма о реконструкции
жилого дома, когда необходимо не
единогласное принятие решения, а решение
в 2/3 голосов
собственников жилья.
В
некоторых постановлениях (например,
постановления ФАС
Северо-Западного округа от 13.05.2013 по
делу № А56-27235/2012, от 30.08.2012 по делу
№ А56-57854/2011; ФАС Поволжского
округа от 12.04.2012 по делу № А65-14550/2010,
от 24.12.2010 по делу № А12-3630/2008)
суды и вовсе отмечают, что согласие
собственников жилья на перевод жилого
помещения в нежилое не
требуется в ситуациях, когда одновременно
соблюдаются следующие условия:
–
отсутствие кадастрового учета
придомового земельного участка (ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации»: право собственности
на придомовой земельный участок возникает
с момента его постановки на кадастровый
учет, следовательно, до совершения
указанного действия размещение крыльца
не влияет на права других собственников
помещений в доме);
–
обеспечение отдельного входа
за счет двери на балкон или лоджию или
–
обеспечение отдельного входа
за счет расширения проема в наружной
стене кирпичного дома, имеющей ненесущий
характер. По мнению некоторых судов, в
этой ситуации наружная стена не относится
к общему имуществу дома, поскольку
предназначена для обслуживания только
одной квартиры.
Судебные
акты, где не требуется единогласие при
принятии решения о переводе жилого
помещения в нежилое, являются
исключением из правила. Общее направление
развития судебной практики сводится к
необходимости единогласного голосования
всех жильцов дома по названному вопросу.
Итак,
налицо странная ситуация. Для масштабной
реконструкции дома, в том числе путем
его надстройки, и на возведение на
земельном участке новых строений
почему-то нужно только 2/3 голосов
собственников в силу прямого указания
закона, а для того, чтобы сделать сбоку
небольшое крылечко, – 100 % голосов
собственников жилья.
Представляется
очевидным, что добиться согласия всех
собственников жилья в многоквартирном
доме на что-либо, как правило, невозможно:
кто-то не живет в своей квартире, кто-то
требует «компенсаций» за свое согласие,
а большинству просто все равно: они не
желают принимать участие ни в каких
голосованиях.
Следствием
сложившейся правоприменительной
практики стала фактическая остановка
переводов жилых помещений в нежилые. А
вместе с ней – рост коррупции, замедление
развития мелкого и среднего бизнеса,
расцвет «посреднических» фирм, которые
под предлогом оказания соответствующих
услуг фактически выполняют функцию по
передаче взяток от предпринимателей
чиновникам. Надо полагать, не к этому
стремился законодатель, вводя в действие
соответствующую главу ЖК РФ.
Как
представляется, применение ч. 2 ст. 40
ЖК РФ, которое практикуется судами, в
этой ситуации не только не соответствует
здравому смыслу, но и противоречит самой
норме права. В ст. 40 речь идет именно
о присоединении общего имущества к
одному из помещений, а не о любом его
уменьшении. Поэтому полагаю, что суды
трактуют данную норму расширительно,
не задумываясь о последствиях.
Итак,
подход, требующий единогласного
голосования при переводе жилого помещения
в нежилое, явно приносит больше вреда,
чем пользы. Почему же суды с таким
упорством его защищают?
Истоки
данной позиции не столько в жилищном
законодательстве, сколько в фундаментальных
принципах гражданского права: запрещено
принудительно лишать собственника
принадлежащих ему материальных благ
(ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2
ст. 235 ГК РФ). И действительно, если
решение о демонтаже даже кусочка наружной
стены будет принято вопреки воле хотя
бы одного из сособственников, голосовавший
против утратит часть своей собственности.
Таким
образом, требуя единогласия при принятии
решения о переводе помещения в нежилое,
суды защищают основы права. Почему же
тогда их решения зачастую производят
впечатление неразумных и несправедливых?
Попробую ответить на этот вопрос.
Во-первых,
право долевой собственности на общее
имущество многоквартирного дома довольно
необычно. Оно во многом отличается от
классического права собственности, а
именно:
не имеет самостоятельного
значения, а является «бесплатным
приложением» к праву собственности на
жилое помещение;
не подлежит отчуждению отдельно
от квартиры;
реализуется не единолично, а
коллективно с помощью специальных
процедур.
Именно
непохожесть права собственности на
общее имущество в многоквартирном доме
на «обычное» право собственности и
является истинной причиной разного
психологического восприятия данных
прав. Квадратный метр наружной стены
дома, который необходимо вырубить для
организации входной группы, не представляет
самостоятельной ценности. Право долевой
собственности на него
фактически является лишь инструментом,
позволяющим жильцам дома воспрепятствовать
организации у них во дворе вредного
производства или ночного клуба. Но ведь
защитить указанный интерес можно и
путем обычного (не единогласного)
голосования. Возможно, со временем
правомочие по управлению общим имуществом
многоквартирного дома и вовсе отделится
от права собственности и получит свое
название и свое регулирование, что
поможет внести ясность и окончательно
снять все споры о единогласии.
Во-вторых,
отмечу, что законодательство даже тех
стран, которые мы привыкли считать
основоположниками развитого частного
права, позволяет распоряжаться общим
имуществом в многоквартирном доме и
без единогласного голосования. Например,
во Франции «собрание
собственников жилья не может, кроме как
по единогласному решению всех совладельцев,
принимать решение об отчуждении общих
частей, сохранение которых
необходимо для соблюдения назначения
здания»1.
И не более того. Уменьшение же иного
общего имущества допускается по решению,
принятому простым большинством голосов.
Необходимость
соблюдения баланса интересов в разного
рода частноправовых отношениях четко
прослеживается в постановлении
Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по
делу № А45-12892/2010 (вопрос об установлении
частного сервитута). Похожий подход
содержится и в постановлении
Конституционного Суда РФ от
14.05.2012 № 11-П: «коллизии … законных
интересов во всяком случае не могут
преодолеваться путем предоставления
защиты одним правам в нарушение других,
равноценных по своему конституционному
значению».
Именно
поэтому в целях обеспечения баланса
прав всех собственников помещений в
доме полагаю целесообразным внести в
законодательство изменения, предполагающие
отказ от единогласия при решении вопросов
о переводе жилого помещения в нежилое.
Требование
о единогласии является далеко не
единственной проблемой при согласовании
жильцами дома перевода жилого помещения
в нежилое. Процедура проведения общего
собрания сама по себе практически
невыполнима.
В
соответствии со ст. 45 ЖК РФ в целях
проведения легитимного собрания каждого
собственника необходимо уведомить
лично под роспись или путем направления
заказного письма.
Однако
законодательство
не учитывает,
что для рассылки уведомлений требуется
собрать сведения о собственниках всех
квартир. В Управлении Росреестра их
можно получить при условии уплаты
государственной пошлины в размере 200
рублей за каждую квартиру. Стоимость
отправки одного заказного письма
составляет не менее 30 рублей. Таким
образом, можно подсчитать, что надлежащее
уведомление о собрании обычного
200-квартирного дома обойдется
заинтересованному лицу не дешевле
50 000 рублей.
При
заочном голосовании размер расходов
на уведомления не снижается, а
увеличивается. Кроме того, в письменном
решении по вопросу, поставленному на
заочное голосование, собственник обязан
указать реквизиты своих правоустанавливающих
документов на квартиру. С учетом того,
что граждане обычно не стремятся
раскрывать
подобные сведения, это требование может
стать дополнительной проблемой.Таким
образом, мы видим, что для проведения
общего собрания собственников жилья в
доме требуются серьезные материальные
затраты, которые, как правило, ни к чему
не приводят, поскольку собственники
банально игнорируют голосование. Попытки
же просто пройти по дому и собрать
подписи мало того, что нередко обречены
на провал, еще и не учитываются судами,
поскольку не соответствуют нормам об
общем собрании собственников жилья.
По
указанным причинам считаю, что процедура
принятия решения нуждается в радикальном
пересмотре, в частности в дополнительных
«подпорках», основанных на подсчете не
согласий собственников, а только их
возражений, а также на участии неких
незаинтересованных лиц, которые бы
следили за соблюдением законности и
правильностью фиксации результатов
голосования. Такими незаинтересованными
лицами могут быть как органы местного
самоуправления, так и нотариусы или
даже кадастровые инженеры.
Предлагаемые
процедуры относятся, прежде всего, к
переводу жилого помещения в
нежилое и перепланировкам квартир.
Однако, полагаю, их можно использовать
и при принятии других решений.
На
мой взгляд, при уточнении процедуры
голосования следует применить ряд
основных принципов.
1.
Отказ от необходимости единогласия при
принятии решений, кроме крайне узкого
и не подлежащего расширительному
толкованию перечня вопросов, например,
о сносе дома.
2.
Переход при голосовании от учета и
подсчета голосов «за» к учету исключительно
голосов, поданных «против». Если мнение
граждан-«молчунов», которым, по сути,
все равно и которых, откровенно говоря,
большинство, не будет учитываться,
принять решение будет проще и ничьи
права не пострадают. При таком подходе
основной задачей становится надлежащее
уведомление собственника и
верный учет поданных возражений.
3. Более
четкое урегулирование процедуры
уведомления о предполагаемом проекте,
обязательное наличие доказательств
уведомления, которые должны быть
приложены к протоколу, а также отказ от
излишних уведомлений. В частности,
непонятно, зачем уведомлять всех
собственников одного жилого помещения,
если они относятся к членам одной семьи.
На мой взгляд, уведомление по адресу
соответствующей квартиры должно
признаваться надлежащим, даже если
собственник там не живет и на почту за
письмами не ходит. Достаточным уведомлением
представляется расклейка объявлений
на подъездах и составление фотоотчета
о ней.
4.
Процедура может предполагать разделение
собственников жилья на категории в
зависимости от возможной степени
заинтересованности в решении вопроса.
Так, очевидно, что собственника квартиры,
расположенной непосредственно над
переводимым помещением, перевод касается
значительно больше, чем собственника
квартиры, расположенной через несколько
подъездов. И неясно, почему собственник
смежной квартиры обладает в этой ситуации
такими же правами и обязанностями, что
и собственник одной из удаленных квартир.
5.
Смещение акцентов в сторону реальных,
а не формально-юридических интересов
сособственников. Предоставление
возможности урегулирования разногласий
путем заключения соглашений, обязательных
для исполнения сторонами; возможности
судебного урегулирования разногласий
во избежание злоупотреблений сторон.
На
основании данных принципов может быть
разработана следующая процедура учета
мнения собственников жилья при переводе
квартир в многоквартирных домах в
нежилой фонд.
Собственник
квартиры в многоквартирном доме,
заинтересованный в переводе жилого
помещения в нежилое, обращается в орган
местного самоуправления с соответствующим
заявлением и с документами, предусмотренными
ст. 23 ЖК РФ.
Если у органа местного самоуправления
имеются возражения по проекту,
препятствующие принятию положительного
решения в соответствии с законом, он
отказывает на основании ст. 24 ЖК РФ.
Отказ может быть оспорен в суде. Если
таких возражений нет, орган местного
самоуправления уведомляет заявителя
об отсутствии собственных возражений,
после чего приостанавливает работу по
заявлению на период, достаточный для
уведомления собственников квартир в
многоквартирном доме о готовящемся
переводе. Полагаю, что достаточный срок
– один месяц.
В течение указанного периода собственник
квартиры в многоквартирном доме,
заинтересованный в переводе жилого
помещения в нежилое, обеспечивает
надлежащее уведомление собственников
иных квартир.
В
целях подготовки уведомлений
законодательством о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним должна быть предусмотрена
возможность получения сведений о
зарегистрированных правах на все
помещения в доме и площадях данных
помещений в виде единого сводного
документа с уплатой государственной
пошлины. Для домов, построенных до 1997
года, должна существовать возможность
получить аналогичную информацию в
организациях по технической инвентаризации.
Заказное
письмо, уведомляющее о планируемом
переводе, может быть направлено на адрес
жилого помещения любому из его
собственников. Уведомление по данному
адресу должно считаться надлежащим
независимо от места фактического
проживания или регистрации собственника
жилья.
После направления по почте всех заказных
писем собственник, заинтересованный в
переводе, приобщает к своему заявлению,
поданному в орган местного самоуправления,
почтовые квитанции об отправке, а также
сводный документ о площадях помещений
в доме и зарегистрированных правах. В
случае неприобщения документов в
установленный срок орган местного
самоуправления отказывает в переводе
жилого помещения в нежилое на основании
ст. 24 ЖК РФ. Для этого в данную статью
должны быть внесены соответствующие
изменения. Отказ по указанному основанию
не должен быть препятствием для повторного
обращения.
Получив от заявителя документы, орган
местного самоуправления возобновляет
работу по заявлению, в рамках которой
проводит прием граждан, заинтересованных
в ознакомлении с проектом перепланировки
(реконструкции) квартиры, и принимает
возражения. Полагаю, что достаточным
сроком для приема возражений может быть
два месяца с момента предоставления
заявителем документов об отправке
последнего письма.
В течение указанного срока собственники
помещений в многоквартирном доме вправе
знакомиться с проектом, представлять
мотивированные возражения. Полагаю,
что по значимости возражения должны
быть разделены на категории:
–
возражения любых собственников
помещений в доме, в том числе
немотивированные. Они должны учитываться,
только если их накопится более чем,
например, 1/3 голосов собственников
жилья. Наличие 1/3 голосов, поданных
«против», означает отказ сособственников
дома в согласовании проекта;
–
возражения собственников смежных
квартир, связанные с ухудшением условий
проживания в их квартирах в результате
перевода жилого помещения в нежилой
фонд. Такие возражения подлежат
обязательному урегулированию. В противном
случае наличие хотя бы одного
мотивированного возражения смежного
собственника должно стать достаточным
основанием для отказа в переводе.
Урегулирование возражений возможно в
судебном порядке или путем заключения
соглашений. После урегулирования таких
возражений собственников смежных
квартир проект должен считаться
согласованным ими.
В
качестве отдельной категории можно
предусмотреть возражения, связанные с
несоответствием проекта требованиям
безопасности, санитарных или строительных
норм, правил эксплуатации жилых домов.
Такие возражения должны рассматриваться
независимо от их количества и прочих
обстоятельств. При выявлении органом
местного самоуправления их обоснованности
проект возвращается на доработку и в
него должны быть внесены изменения,
после чего проект должен считаться
согласованным.
Если по истечении двух месяцев в орган
местного самоуправления не поступает
возражений или поступают возражения в
количестве менее чем 1/3 голосов
собственников жилья, проект перевода
считается согласованным собственниками
жилья и орган местного самоуправления
обязан принять положительное решение.
Если общее количество возражений
составило менее чем 1/3, но поступили
возражения хотя бы от одного из
собственников смежных квартир, связанные
со снижением стоимости или ухудшением
условий жизни в его квартире, орган
местного самоуправления уведомляет
заявителя о поступивших возражениях
для того, чтобы заявитель мог их
урегулировать. Заявитель, ознакомленный
с возражениями смежных жильцов, вправе
подать заявление о приостановке работы
на срок, достаточный для их урегулирования.
Если общее количество возражений
составляет более чем 1/3 голосов
собственников жилья, орган местного
самоуправления должен отказать в
переводе жилого помещения в нежилое по
данному основанию, для чего в ст. 24
ЖК РФ требуется внести соответствующие
изменения.
В процессе внесудебного урегулирования
возражений собственников смежных
квартир с ними могут быть заключены
соглашения об урегулировании возражений,
предполагающие денежную или иную
компенсацию, связанную со снижением
стоимости смежных квартир, внесение
изменений в проект или обязанность
заявителя выполнить иные действия.
Если же внесудебные соглашения не
достигнуты, достигнуты не со всеми или
очевидно, что они и не будут достигнуты,
заявитель должен иметь возможность
обратиться в суд с исковым заявлением
о согласовании перевода жилого помещения
в нежилое на предложенных условиях с
привлечением возражающих собственников
смежных помещений в качестве ответчиков.
Если по такому делу суд принимает решение
об удовлетворении исковых требований,
данным решением должны быть определены
условия перевода.
После достижения заявителем соглашений
со всеми возражавшими собственниками
смежных квартир или вынесения судом
решения об определении условий перевода
заявитель исполняет все достигнутые
соглашения и решение суда, после чего
орган местного самоуправления обязан
принять положительное решение о переводе.
Если проект согласован собственниками
помещений в доме, то переход права
собственности на переводимую квартиру
не может стать основанием для повторного
согласования.
Вероятно,
кому-то такая процедура покажется
сложной, однако она дает возможность
реально учесть интересы всех участников
конфликта и разрешить его цивилизованным
способом. К тому же при таком порядке
добиться положительного решения о
переводе значительно проще, чем при
существующем, поскольку заявитель не
должен разыскивать всех собственников
и уговаривать их проголосовать за его
проект, а должен лишь уведомить жильцов
дома о переводе, а затем урегулировать
четко сформулированные возражения.
Т. СКВОРЦОВА,
юрист
1
Крашенинников П. В. Жилищное право.
8-е изд., перераб. и доп.
– М.:
Статут, 2012 (§ 6. Зарубежное законодательство
об объединениях собственников жилья).
