Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015

С 01 марта 2015 года вступают в силу масштабные изменения в Земельный Кодекс и многие другие законы. Изменений так много, что в одну статью они никак не помещаются, поэтому на сайте своей конторы я разместила серию статей, посвященных этому вопросу.

Буду признательна за комментарии и мнения

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015: 23 комментария

  1. Вера

    Раньше, получая землю для садоводства, люди застраивали такие участки домами. И в новом ЗК ничего про запрет строительства не сказано , но есть новый классификатор видов разрешенного использования. И что-то там явный подвох с садовыми участками. С новым классификатором, похоже, строительство дома на садовом участке будет незаконным. По классификатору садоводство относится к сельскохозяйственному использованию, которое не предполагает строительство никаких зданий и сооружений, кроме как предназначенных для хранения и переработки сельхоз. продукции. Зато есть вид использования «малоэтажная застройки» в несельскохозяйственной группе видов, который допускает строительство садового домика. Похоже, получается, что если в кадастровом паспорте будет записано «для садоводства» , то ничего особо хорошего в этом нет, можно только деревья сажать, да кустарники. И какой смысл покупать такой участок по кадастровой (рыночной) стоимости, даже и без торгов.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      Мне кажется, что привычному нам понятию «садоводство», т.е. домик с садом-огородом, в новом классификаторе больше всего соответствует такой вид РИ, как «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» (2.2.). Но проблема в том, что по закону «об ЛПХ» присваивать этот вид разрешенного использования можно только участкам в пределах населенных пунктов, т.е. старые садовые кооперативы, расположенные на землях с/х назначения, сюда опять не попадают. Или я чего-то не вижу?
      Кстати, есть еще один интересный момент. Классификатор предусматривает различные виды разрешенного использования, но никак не привязывает их к категориям земель. Т.е., получается, классификатор не мешает на землях сельхоз назначения устанавливать виды РИ, которые не включены собственно в понятие «Сельскохозяйственное использование», если это не противоречит ЗК и другим законам. В общем, дело ясное, что дело темное. Удивительные люди писали классификатор. Вместо того, чтобы дать четкие определения уже существующим в законах понятиям в применении к сложившейся практике, они ввели массу новых терминов, никак не связанных с существующими нормами права, и поменяли значение привычных терминов. Как это все теперь применять, вообще не понятно.

    2. Татьяна Скворцова Автор записи

      Кстати, мы тут как-то с Вами, увлекшись новым классификатором, забыли про Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных объединениях..» Там-то русским по белому по-прежнему написано, что садовый участок — это участок с правом возведения жилого строения. То же самое написано про дачный участок (ст. 1 этого закона).
      Если бы я была на месте судей, то при таких обстоятельствах просто не применяла бы классификатор в этой части, как противоречащий федеральному закону, но они наверняка как-то вывернутся. Все-таки склоняюсь у мысли, что термины, используемые в законе, будут применяться как общие понятия, а непосредственные виды РИ будут определяться в ПЗЗ на основании классификатора. После того, как ПЗЗ приведут в соответствие с классификатором до 20 года. Но все равно не понятно. Может быть, догадаются все-таки классификатор доработать или хотя бы выпустить к нему разъяснения.

  2. Татьяна Скворцова Автор записи

    Может быть, дело в том, что ПЗЗ могут предусматривать и несколько основных видов ВРИ в одной территориальной зоне. Каждый участок может иметь несколько видов РИ. Для того, чтобы проблема решалась, нужно, чтобы на территории садоводств ПЗЗ предусматривали и собственно садоводство и малоэтажную жилую застройку.Современные ПЗЗ обычно считают такие виды РИ взаимоисключающими (т.к. в СНТ сейчас можно строить не жилые дома, а дачные домики, которые классификатором вообще не учитываются), но никто не обещает, что так будет всегда. Правда, проблема в том, что садовые участки часто расположены вне населенных пунктов на землях с/х назначения. На такие земли градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки в принципе не распространяются.
    Что касается старых участков, для которых РИ «садоводство» устанавливалось до утверждения классификатора: в силу п. 2 Приказа классификатор к ним по идее применяться не должен, т.е. использовать их должно быть можно в соответствии со старым пониманием слова «садоводства», в т.ч. строить дачные дома. Вопрос остается в том, что означает формулировка «разрешенное использование устанавливалось до вступления в силу классификатора»? Думаю, это значит и собственно момент предоставления участка и момент утверждения ПЗЗ. Так, мне кажется, должно быть логично.

  3. Алена

    Подскажите пожалуйста , а если на момент подачи заявления о предоставлении з.у в собственность под огородничество классификатор ещё не приняли , а заявление рассмотрели после принятия класс-ра вожможно ли предоставить з.у под огородничество?

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      Забавно, что классификатор действительно не предусматривает такого вида РИ, как огородничество, хотя в Земельном Кодексе (в том числе, в новой редакции) он содержится. Думаю, что в итоге эти нормативные акты все-таки приведут к общей терминологии, но пока, наверное, подход будет такой: в правоустанавливающих документах вид РИ будет указан в соответствии с классификатором, а термины Земельного Кодекса будут применяться, как некая общая характеристика. Что касается Вашего вопроса, думаю, что предоставление зу под огородничество будет возможно, поскольку оно предусмотрено ЗК, просто в самом землеотводном документе это будет называться другим словом, например, овощеводство. Впрочем, это предположение.

  4. Алена

    Дело в том что, испрашиваемый мной з.у расположен в поселении где не утвержден Ген.план и до моего обращения там предоставляли з.у под огородничество иным лицам, очень хитро сделанно т.к после утверждения Ген.плана и ПЗЗ там будет зона ИЖС, а как быть мне ведь КУМИ и Администрация поселения всячески тянет время и не даёт мне ответ на моё заявление скорей всего хотят отказать хотя я уверенна что з.у не кем не занят. Лица которые получили в том месте з.у уже ставят их на кадастр ,скорей всего какие-то знакомые или ещё что то , как довести дело до конца и предотвратить коррупцию. Очень это все подозрительно. Когда звоню в Куми района они говорят что нужно обращается в администрацию поселения, а когда звоню в поселение говорят обратное.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      В соответствии с позицией Челябинского областного суда » право выбора земельного участка принадлежит не заявителю, а органу местного самоуправления, а потому претендовать на конкретный земельный участок заявитель не вправе, причем вне зависимости от того, выполнены в отношении этого участка кадастровые работы и осуществлен ли его кадастровый учет. Таким образом, возможность предоставления гражданину земельного участка (в том числе для ведения личного подсобного хозяйства) по его выбору действующим законодательством не предусмотрена». (Обзор практики ЧОС по земельным спорам от 23.11.2011). Эта позиция относится ко всем случаям предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством. Бороться с коррупцией при таких обстоятельствах затруднительно по-моему.

      1. Татьяна Скворцова Автор записи

        Еще один момент по поводу огородничества. Получить землю под огородничество в аренду сейчас возможно без торгов (пп.19 п.2 ст. 39.6). Новая редакция ЗК предполагает возможность подготовить самостоятельно схему требуемого участка и подать заявление о предварительном согласовании его предоставления. Но речь будет идти именно об аренде под огородничество, а не о том, чтобы получить участок в собственность, а потом быстренько поменять разрешенное использование на ИЖС в связи с утверждением новых ПЗЗ и построить там жилой дом, как, видимо, хочет поступить автор вопроса. Поэтому новый ЗК названную проблему автора не решает.

  5. Елена

    Татьяна! Очень хороший сайт, отлично подготовленная информация.
    По Вашему мнению, распоряжение земельным участком в аренду (без проведения торгов) с 01.03.15 должно осуществляться принятием правового акта и заключением договора (как в Вашей таблице) или только — договор аренды? Спасибо!

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      В силу п. 4 ст. 39.1. ЗК РФ в новой редакции, участки в аренду предоставляются на основании договора аренды. Т.е. никаких распоряжений или постановлений о предоставлении участков в аренду новый ЗК не предусматривает. Такой же вывод следует из пунктов 5-7 статьи 39.17 ЗК РФ. Все это вполне логично, т.к. никакой дополнительной смысловой нагрузки по сравнению с договором такой документ по-моему не несет. Тем не менее, Земельный Кодекс говорит о необходимости подготовки решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в тех случаях, когда участок не состоит на кадастровом учете. Однако это решение по своему смыслу ближе не к постановлению о предоставлении земельного участка в аренду, а к распоряжению об утверждении схемы земельного участка, которое существовало в законе и практике ранее.

  6. Елена

    Татьяна, новым ЗК установлены сроки , на которые будут заключаться договора аренды в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Однако, для целей индивидуального садоводства такие сроки не установлены. Можно ли, по Вашему мнению руководствоваться пп.1 п. 8 ст. 39.8 № 171-ФЗ «..на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий…»?
    Заранее спасибо.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      По-моему, действительно имеет место пробел в законодательстве. Рассуждать на эту тему можно долго. В частности , можно предположить, что, например, в описанной Вами ситуации должен применяться пп.11 п.8 ст. 39.8 (аренда от 3х до 49 лет для сельскохозяйственного производства). Или, как Вы сказали, пп.1 (для строительства зданий). Еще к этим рассуждениям можно добавить, что по новому классификатору садоводство описано, как вид использования, почему-то не предполагающий строительство дома (довод против Вашего предположения). Я думаю, что все эти рассуждения будут на практике бесполезны, пока по вопросу не появятся внятные разъяснения или хоть какие-то судебные акты.

  7. Елена Сазикова

    Здравствуйте Татьяна! Как Вы думаете возможно ли после 1 марта 2015 года продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок (если стороны не заявили о его расторжении) или необходимо заключение договора на новый срок с соблюдением всех норм ЗК , в том числе и о торгах.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      Здравствуйте, Елена. Отвечая на Ваш вопрос, еще раз просмотрела измененный ЗК РФ и ГК РФ. Всегда сложно работать с сильно измененными кодексами, в которых нет половины привычных аксиом. И тем не менее, я по-прежнему вижу норму о продлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 и ст. 610 ГК РФ). По-моему, новый ЗК не предусмотрел никаких исключений, и данная норма продолжает действовать и в отношении земельных участков, в отличие от нормы о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора. Таким образом, я полагаю, что старые договоры аренды считаются продленными на неопределенный срок. Однако, нужно помнить, что арендатор по договору аренды, заключенному на неопределенный срок всегда находится в невыгодных условиях. Арендодателю ничего не стоит прекратить арендные отношения, поэтому заключение нового договора по новым правилам, конечно, все равно крайне желательно, и положения о торгах должны при этом соблюдаться.
      Если я что-то пропустила, и Вы со мной не согласны, буду рада конструктивной критике ).

  8. Светлана

    Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться в предоставлении земельных участков. До утверждения генеральных планов распоряжался земельными участками муниципальный район. Ген.планы утвердили, ПЗЗ приняли (еще в 2013-14гг), но границы поселений на кадастровый учет не поставлены. Граждане, которые обратились в мун. район за предоставлением зем.уч-ка, получив положительное решение ушли на межевание (до 01.03.2015г.), сейчас, вернувшись с межевания, должны обратиться за земельным участком в мун. район или поселение? Кто должен подготовить договор аренды или купли-продажи (собственникам зданий). Заранее Спасибо.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      Здравствуйте, Светлана. Думаю, Ваша ситуация регулируется п. 16 ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ:
      «В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, который расположен в границах этого муниципального района и государственная собственность на который не разграничена, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок».
      То, что границы поселений не поставлены на кадастровый учет, по-моему, тем более не имеет значения, поскольку это обстоятельство вообще не указано в правовых актах, как юридически значимое.

  9. Ирина

    Татьяна, очень хочется, чтобы Вы подробно остановились на порядке предоставления под временные объекты (торговые павильоны, платные стоянки и.т.д.). В новом классификаторе нет понятия «строительная площадка». Как в таком случае предоставлять участок застройщику. Под строительство многоквартирного ж/дома участок формируется меньший, чем требует ПОС. Как разрешать строительство инженерных сетей, если нет проекта планировки и межевания территории, либо необходимо построить инженерную сеть, проходящую как по замежованным (в проекте планировки), но не стоящим на кадастровом учете з/у , так и по территории, на которую проект планировки и межевания отсутствует? Генплан и ПЗЗ городского округа утверждены, собственность на землю не разграничена. Очень надеюсь на Ваш скорый ответ.

  10. Татьяна

    Доброго времени суток! У меня такой вопрос — земельный участок в собственности, земли населённых пунктов, зона коллективных садов и огородов. (Ж2.О.) ВРИ — огород.Можно ли построить садовый дом. Если нет, то можно ли внести дополнения по ВРИ — по классификатору 2.1 или 2.2.? Назовите пож-та статью Земельного кодекса, где прописан механизм внесения дополнений. спасибо.

    1. Татьяна Скворцова Автор записи

      Здравствуйте, Татьяна! В вопросе не хватает информации. Я не знаю, какие ВРИ предусматривают Правила землепользования и застройки Вашего населенного пункта для зоны коллективных садов и огородов. Номера зон (Ж.2.0) и градостроительные регламенты во всех ПЗЗ устанавливаются в каждом городе и поселке индивидуально, поэтому указанный Вами номер мне ни о чем не говорит.
      В общем и целом, могу пояснить следующее. В терминологии, существовавшей до утверждения классификатора, огородничество не предполагало возможное строительство капитальных домов (и даже возможность строительства некапитальных домов зависит от видов разрешенного использования, предусмотренных ПЗЗ), а садоводство или дачное хозяйство давало возможность возведения садового домика. С учетом того, что Вы являетесь собственником земельного участка, Вы могли изменить огородничество на садоводство (которое по Вашему ПЗЗ, судя по наименованию зоны, вероятно, является одним из основных ВРИ) путем внесения соответствующих изменений в кадастр на основании пунктов 3,4 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ по своему заявлению без дополнительных разрешений и согласований.
      Однако, после появления классификатора, предполагающего иные виды РИ, я, пожалуй не смогу дать гарантию, что Вы сможете воспользоваться старым порядком. В силу п. 12 ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ, Правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие классификатору лишь к 2020 году, в самом классификаторе указано, что он не применяется к уже установленым видам РИ. На основании этих норм я могу выразить предположение, что терминология, применяемая в старых ПЗЗ, должна действовать до внесения изменений в ПЗЗ, и у вас должна быть возможность до этого момента спокойно пользоваться старыми правилами. Тем не менее, логика чиновников может быть иной, поскольку им всегда легче и предпочтительнее что-нибудь запретить, чем разрешить. Пока не сложится устойчивая практика по применению классификатора к ранее сформированным участкам, вряд ли можно что-то сказать точно.
      Если бы я оказалась на Вашем месте, я наверное, поступила бы следующим образом. ВРИ «огородничество» попробовала бы заменить в кадастре на «садоводство» или «строительство салового дома» (если такой вид РИ предусмотрен Вашими ПЗЗ). После этого на основании п. 13 ст. 34 Федерального закона №171-ФЗ обратилась бы в администрацию с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования классификатору. При этом попросила бы установить вид РИ, предусмотренный пунктом 2.2. классификатора (приусадебный участок личного подсобного хозяйства с правом возведения жилого дома). Полагаю, что на любом этапе у вас могут возникнуть сложности, связанные:
      во-первых, с тем, что жилой дом, указанный в п. 2.2. классификатора — это не совсем то же самое, что садовый дом,
      во-вторых, с тем, что такое понятие, как садовый дом в классификаторе в принципе отсутствует,
      в-третьих, с тем, что до появления ясности применения законов в виде четких регламентов чиновники вообще обычно предпочитают ничего не делать.
      Желаю удачи и надеюсь, что расскажете о результатах.

  11. Татьяна

    Добрый вечер. Подскажите, а если договор аренды ЗУ под нестационарный торговый павильон закончился, но павильон есть в схеме НТО. Как быть в этом случае?

  12. Тимофей

    В течение всего 2014 года по сложивашейся традиции в налоговое законодательсво внесли кучу изменений, одни из которых уже действуют, другие — вступают в действие с 1 января 2015 года или в течение 2015 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>