Архив за месяц: Июль 2013

Президиум ВАС в очередной раз планирует изменить практику по кадастровой стоимости земельных участков

Правда касается это не всех участков, а, в первую очередь, тех, которые были образованы позже единой даты проведения кадастровой оценки по соответствующему региону. Например, в Челябинской области, для большинства земельных участков из земель населенных пунктов кадастровая стоимость определялась на 01.01.2010, но если участок на эту дату еще не существовал, т.е. не был поставлен на кадастровый учет, то для такого участка кадастровая стоимость определялась на дату внесения в кадастр сведений о таком участке. 

В соответствии со сложившейся практикой, основанной на Приказе Минэкономразвития №222, отчет об оценке рыночной стоимости участка для предъявления в  суд иска об оспаривании его кадастровой стоимости  тоже готовился на дату постановки участка на кадастровый учет. Теперь же этот подход может измениться.  Исходя из логики Определения ВАС по делу №А11-5098/2010, отчет весьма вероятно придется делать на единую по региону дату кадастровой оценки. Т.е. для Челябинской области  на 01.01.2010. При этом Высший арбитражный суд, видимо, не смущен тем, что оценщики не слишком склонны проводить оценку на те даты, когда объекты оценки еще не существовали.

В общем-то для новых дел по оспариванию кадастровой стоимости это не имеет принципиального значения. Если, конечно, оценщики смогут определить стоимость несуществующего объекта. Однако для тех дел, которые готовятся или рассматриваются сейчас это может стать катастрофой. Проблема в том, что подготовка отчета оценщика для суда требует больших денег (отчет вместе с экспертизой СРО по нему может обойтись в 60 000 — 100 000 рублей). Если теперь отчеты придется переделывать, кто возместит собственникам убытки? Подозреваю, что не ВАС. Посмотрим, что скажет сам Президиум в будущем постановлении.

О юридических услугах в Челябинске  по снижению кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ.

Практика судов по обжалованию переводов в нежилое

Забавная практика по обжалованию отказов администраций в переводе в нежилое сложилась в Челябинском регионе. Не знаю, может она по всей России такая же, честно говоря, не смотрела.

«Забавность» ее состоит в том, что суды вроде бы и не так часто отказывают в исках  (заявлениях) о признании отказа администрации не законным, но по существу вопрос никогда не решают. Любимая формулировка нашего областного суда теперь такая: «признать отказ не законным, обязать рассмотреть заявление повторно..»

И так администрация может «повторно» рассматривать заявки хоть «до морковкина заговения», поскольку суд не обязывает ее принять решение о переводе в нежилое. Реальной же причиной уклонения от решения вопроса по существу является пресловутое нарушение прав собственников жилья в многоквартирном доме, которые, по мнению правоприменителей и законодателей,  все дружно, как один, должны проголосовать за перевод и устройство входной группы. Иначе, мол, нарушено право их долевой собственности на наружную стенку, в которой для организации входа необходимо расширить проем.

В общем, наши суды, как обычно, изобретательны, а наше государство продолжает заботиться о мелком и среднем бизнесе. Подборку решений за последние полгода по Челябинскому областному суду как-нибудь выложу у себя на сайте.

Уже черт знает сколько времени пытаюсь найти юристов-фрилансеров себе в контору.

Условия оплаты 80% от цены заказа, цену определяют сами, брать дешевые дела никто не заставляет. График, соответственно, свободный. Работай — не хочу! Так ведь не хотят. Правда, специализация нужна узкая: земельное право и недвижимость, но проблема даже не в специализации. На электронку приходят такие резюме, что завидно становится. Сложности начинаются, когда просишь подтвердить опыт (сообщить номера дел, в которых принимали участие, прислать копии решений или административных постановлений, или, если трудно найти, хотя бы просто описать интересные дела). На этом все сдуваются. Понять не могу, в чем дело. Или то, что пишут в резюме — вранье, или просто людям не охота поднять старые дела. Но как они тогда собираются работать, если малейшее усилие их напрягает? Поставила себя на их место, поняла, что у меня найти несколько подходящих дел (не все, но хотя бы последние) заняло бы, пожалуй, минут 15. Или все так перегружены работой, что ничего не надо? В общем, наверное, я чего-то не понимаю. Может, мне кто разъяснит?

Кстати, если кому-то интересно, подробные условия работы ЗДЕСЬ. Нюансы обсуждаются.

Об изменениях ГК РФ на сентябрь 2013 (решения собраний)

В предыдущей статье были рассмотрены изменения ГК, касающиеся сделок. В этой речь пойдет о решениях собраний.

Полный текст федерального закона о внесении изменений можно прочитать здесь и здесь.

У меня на сайте так же есть полноценная статья посвященная этому вопросу.

Кратко хотелось бы отметить следующее:

Решениям собраний теперь посвящена целая глава ГК, что в общем-то актуально. Раньше этот вопрос толком не был урегулирован.

В соответствии с пояснительной запиской, эта глава относится ко всем случаям, когда решения собраний определенного гражданско-правового сообщества имеет юридические последствия (собрания членов кооперативов, собрания органов юридических лиц, общее собрание собственников жилья, собрание сособственников земельных паев и т. д.)

Основные новшества в отношении собраний:

1.Наконец-то определили четкие правила составления протоколов, что в них обязательно должно быть включено, и без чего можно обойтись. Раньше все руководствовались обычаями, привычками и «революционным правосознанием». В протоколах теперь положено указывать дату, время и место проведения собрания, перечень лиц, принимавших участие в собрании, данные лиц, считавших голоса, результаты голосования по каждому вопросу, данные о лицах, голосовавших против и потребовавших внести об этом отметку в протокол (без этих сведений оспорить решение будет проблематично). Подписывает протокол председатель и секретарь.

2. Введены нормы о ничтожности и оспоримости решений. Ранее такого разделения не было (статьи 181.4-181.5 ГК РФ). Ничтожным является решение, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.»;

Другие нарушения ведут к оспоримости решений.

И все бы было понятно, если бы закон еще и разъяснял (хотя бы так же, как для сделок), какие последствия влечет за собой ничтожность решения, а какие — оспоримость. Можно ли просто игнорировать ничтожные решения, или все-таки придется последствия недействительности таких решений применять исключительно в судебном порядке? Честно говоря, не очень ясно.

4. Весьма подробно рассмотрен вопрос об оспаривании оспоримых решений (ст. 181.4. ГК РФ):

4.1. В новой редакции сказано, что решение собрания, подтвержденное последующим решением, не может быть признано недействительным по формальным основаниям.

4.2. Срок исковой давности по оспариванию оспоримых решений установлен в шесть месяцев с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (стандартная формулировка), однако, не более двух лет с момента, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего сообщества (нововведение).

4.3. Установлено ограничение по количеству судебных процессов по оспариванию решения. Теперь, если кто-то инициировал подобный спор, остальные, недовольные данным решением, имеют право присоединиться к истцу со своими доводами, в противном случае они не смогут обратиться с самостоятельным иском о признании решения недействительным.

Подводя итог, можно сказать, что изменения в целом направлены на повышение стабильности гражданского оборота, однако решив старые сложности правоприменителей, изменения породили новые вопросы.