Архив рубрики: Дневник

Здания в безвозмездном пользовании. На каком праве земля?

Недавно довелось мне столкнуться с очень странной историей, когда землепользователь (организация, законно эксплуатирующая детский оздоровительный лагерь) всеми силами пытался оформить договор аренды и честно вносить арендную плату за лесной участок, но сделать этого не могла. Ни на торгах, ни без торгов.

lesnoy_dom

Дело в том, что здания лагеря, построенные еще в 60-х годах и относящиеся к собственности региона, были переданы данной организации на крайне редком праве — безвозмездного пользования (ссуды).

 До марта 2015 года ссудополучатель зданий имел право оформить договор аренды земли на основании ст. 36 Земельного Кодекса РФ. А после земельной реформы 2015 года, ст. 36 ЗК РФ утратила силу, и вместе с ней ушла возможность оформления земли без торгов.

Статья 39.20 ЗК РФ, появившаяся вместо ст. 36, не учитывает этой категории правообладателей. Другой нормы права, хоть как-нибудь регулирующей подобную ситуацию, законодатели тоже не предусмотрели.

 Оформить землю через торги тоже нельзя в силу прямого запрета, установленного пп. 9 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (в связи с наличием зданий, не принадлежащих собственнику земли).

Таким образом, предоставить участок в аренду организации «лесники» не могут, но штрафовать ее за «самовольное занятие лесного участка» не забывают. Последним постановлением несчастные организаторы детского отдыха были оштрафованы на 200 000 руб по ст. 7.9. КоАП РФ.

На данный момент, разумеется,  стоит первоочередная задача отбиться от штрафов. Думаю, с ней мы справимся, ведь административное наказание назначается только за виновное поведение, которое в данном случае отсутствует.

Но вопрос о том, что дальше делать с землей, остается открытым.

Я полагаю, что в этой ситуации законный пользователь зданий может пользоваться землей без оформления и не платить штрафы. Позиция эта основана на п. 5 ст. 1 ЗК РФ и применении по аналогии ст. 652 ГК РФ с многочисленными разъяснениями от Верховного суда. Кому интересно правовое обоснование, читайте его в дальнейших публикациях, постараюсь рассказать подробнее.

Кому вникать в правовые нюансы неохота, просто следите  развитием очередного законодательного фортеля.

Если у вас ситуация похожая, пишите и звоните, будем разбираться. Бесплатных консультаций я не обещаю, но предварительное обсуждение вопроса консультацией не считаю.

Viber, WHatsApp 8-908-080-00-35

(351) 233-50-35

Обновили образец иска о взыскании задолженности по договору аренды

Исковое заявление в арбитражный суд о взыскании задолженности за аренду нежилого помещения.

Очень долго образец, размещенный на нашем корпоративном сайте в 2010 году, сохранял актуальность, пока господа депутаты не начали без ума и памяти менять гражданское законодательство об ответственности за нарушение обязательств. Теперь все расчеты процентов сильно осложнились и поменялись, поэтому будьте внимательны. Обновленный образец, актуальный на 2016 год,  можно посмотреть ЗДЕСЬ.

Кстати, про новые принципы расчета процентов за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ) можно прочитать ЗДЕСЬ

 

Образец иска мировому судье о взыскании задолженности

Разместили новый образец простого иска мировому судье  о взыскании долга по договору купли-продажи, актуальный и проверенный на 2016г. Кому нужно, смотрите ЗДЕСЬ

Обзор судебной практики ВС РФ от 2016г. №1, утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016

В апреле 2016 года вышел новый Обзор практики Верховного суда (Обзор судебной практики ВС РФ от 2016г.  №1, утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016) Этот документ, как и большинство подобных документов содержит множество полезных разъяснений по разным вопросам права. Анализировать его полностью, как правило не имеет смысла, поскольку каждый ищет в них что-то нужное для себя. Лично мне в новом Обзоре крайне интересными показались два момента:

1. Разъяснения по вопросу о разделении долга, взятого в период брака одним из супругов. Суд указал, что именно супруг, взявший долг, обязан доказать. что потратил деньги на нужды семьи, а не на свои собственные. Только в этом случае долг может быть поделен между супругами. Напомню, что раньше практика была другой. Долги делились по умолчанию. Подробнее статью об этом см. ЗДЕСЬ.

2. Вторым крайне важным моментом я считаю разъяснения о возможности привлечения директора организации к субсидиарной (дополнительной) ответственности по долгам этой организации, если директором не было своевременно подано заявление о банкротстве. Мы с коллегами не готовили материалов на данную тему, однако, в интернете они есть.

От себя для неюристов поясню, что термин «субсидиарная ответственность» обозначает ответственность  директора по долгам в случаях, когда собственного имущества организации не достаточно для погашения долга. Позволю себе так же отметить, что позиция суда кажется крайне спорной.

Ну вот, наконец-то удалось подобрать специалистов, имеющих реальный опыт по недвижимости и земельным вопросам

Ну вот, наконец-то удалось подобрать специалистов, имеющих реальный опыт по недвижимости и земельным вопросам,  разбирающихся в теме и имеющих качественную, на мой взгляд, теоретическую подготовку. Некоторые из них давние знакомые, с кем-то только что начали сотрудничать, но уровень знаний, судя по всему, у всех вполне приличный.

Пытаюсь сейчас внедрить новую для себя систему работы с привлеченными специалистами, когда каждый из них лично заключает договор с клиентом от своего имени, сам принимает от клиента деньги, сам отвечает за качество и не контролируется мной. Возможно, кому-то из клиентов не понравится такая «ограниченная ответственность» (я ведь при таких обстоятельствах не отвечаю за чужую работу), но зато это позволяет очень сильно снизить организационные издержки и в итоге — обеспечить работу хороших юристов по невысоким ценам, которые могут себе позволить удерживать фрилансеры.
Я уже давно столкнулась с той проблемой, что при работе по стандартной схеме, когда договор с клиентом заключается от имени юридической фирмы, а заказ выполняет ее работник, состоящий с организацией в трудовых отношениях, издержки вырастают очень сильно. Кроме прямых затрат (связанных с социальными налогами), появляются и косвенные, вызванные тем, что я вынуждена проверять работу юриста и быть в курсе дела. Ведь если клиент заключает договор со мной, то именно мне он может позвонить с какими-то вопросами. В итоге по делу работает не один юрист, а два. При том, что клиент-то желает оплачивать работу только одного специалиста. Таким образом, при работе по стандартной схеме, когда исполнитель является работником (или хотя бы подрядчиком) юридической фирмы, специалисту, выполняющему заказ, перепадает довольно маленький процент от его стоимости. А это значит, что либо общая цена должна быть высокая, либо специалист-исполнитель должен быть недорогим, т.е., как правило, не очень опытным. В итоге, на рынке мы обычно видим две разновидности юридических фирм. К первой относятся организации, имеющие в штате высококвалифицированных специалистов, и удерживающие такой ценник, что обычному человеку не подступиться. Ко второй — фирмы, где опытным и состоявшимся юристом является только руководитель , а все остальные лишь начинают свой профессиональный путь. Большинство людей со средними доходами обращаются в юридические конторы второй категории и рискуют тем, что по их делу будет работать начинающий юрист.

Есть, правда, и еще одна категория участников рынка. Это так называемые, фрилансеры, т.е. самостоятельные специалисты, не имеющие собственных работников. Среди них часто попадаются очень хорошие юристы (все юридические конторы обычно из них вырастают), но часто — и очень плохие. Работа с фрилансерами для клиента обычно опасна двумя вещами: во-первых, о таких специалистах обычно практически нигде нет информации, поэтому, обращаясь к ним, клиент понятия не имеет, к кому пришел. При этом, самостоятельных юридических знаний, позволяющих оценить квалификацию юриста, у клиента нет. Во-вторых, фрилансеры очень часто грешат тем, что из-за малого объема входящих заказов (у одного человека, не вкладывающегося в рекламу, их всегда не очень много даже при хорошей репутации) хватаются за дела не своей специализации. Поэтому, даже квалифицированный специалист-фрилансер, бывает, жертвует качеством ради «широкого профиля» услуг.
Я попыталась путем создания некого содружества независимых грамотных фрилансеров, объединенных  общей диспетчерской службой и единым информационным ресурсом в интернете, решить вечную проблему соотношения цены и качества. Получается это за счет того, что я, в отличие от клиентов, все-таки могу отличить опытного юриста от не очень опытного. Кроме того, благодаря большому количеству исполнителей работу между ними удается распределять с учетом специализации, что само по себе поднимает качество услуг. Недостатком для клиента остается то обстоятельство, что он заключает договор с мелким частником, т.е. в случае возникновения  претензий его требования почти ничем не обеспечены. Однако, эта проблема есть практически у всех юридических контор, кроме самых крупных и дорогих. Да и крупные фирмы с раскрученными именами зачастую существуют в форме ООО с уставным капиталом 10 000 рублей.  Таким образом, только потребителю решать, хочет (и может) ли он переплатить в несколько раз за солидное имя фирмы. Навязывать свое мнение я не пытаюсь.

Уже черт знает сколько времени пытаюсь найти юристов-фрилансеров себе в контору.

Условия оплаты 80% от цены заказа, цену определяют сами, брать дешевые дела никто не заставляет. График, соответственно, свободный. Работай — не хочу! Так ведь не хотят. Правда, специализация нужна узкая: земельное право и недвижимость, но проблема даже не в специализации. На электронку приходят такие резюме, что завидно становится. Сложности начинаются, когда просишь подтвердить опыт (сообщить номера дел, в которых принимали участие, прислать копии решений или административных постановлений, или, если трудно найти, хотя бы просто описать интересные дела). На этом все сдуваются. Понять не могу, в чем дело. Или то, что пишут в резюме — вранье, или просто людям не охота поднять старые дела. Но как они тогда собираются работать, если малейшее усилие их напрягает? Поставила себя на их место, поняла, что у меня найти несколько подходящих дел (не все, но хотя бы последние) заняло бы, пожалуй, минут 15. Или все так перегружены работой, что ничего не надо? В общем, наверное, я чего-то не понимаю. Может, мне кто разъяснит?

Кстати, если кому-то интересно, подробные условия работы ЗДЕСЬ. Нюансы обсуждаются.