Архив рубрики: Недвижимость и право

Новый «подарок» от ВАС РФ по кадастровой стоимости земельных участков

Ну вот и вышло долгожданное Постановление Президиума ВАС по делу №А11-5098/2010. О том, что суд планировал нам в нем сообщить я уже писала ЗДЕСЬ.

Ну что сказать… Действительно, оправдались наши худшие ожидания. Во-первых, изменена дата, на которую нужно делать отчеты об оценке земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости. Если участок образован позже даты формирования перечня объектов оценки, то теперь отчет об оценке нужно делать не на дату постановки участка на кадастровый учет (как делалось последние полтора года), а на ту самую единую дату, которой пользовались оценщики  (для Челябинской области 01.01.2010). В реальности это означает, что те отчеты, которые уже сделаны и за которые уже заплачены немаленькие деньги, теперь надо переделывать. 

В доказательство привожу выдержку из Постановления Президиума:

«Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков»

Во-вторых, другим «радостным» сюрпризом стала позиция ВАС о том, что новая кадастровая стоимость применяется только с даты вступления в силу решения суда. Т.е. ни о каком возврате земельного налога не может быть и речи. Вот цитата из Постановления:

«При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости».

В общем, будем наполнять бюджет.

Как определить доли детей, если квартира приобретается с использованием материнского капитала?

Как многим известно, квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи. При этом размер долей каждого определяется по соглашению сторон. Нам часто задают вопрос, как при составлении соглашения правильно рассчитать доли, которые должны принадлежать несовершеннолетним? Ведь, если взрослые члены семьи могут сами защитить свои права, то дети сделать этого не в состоянии. Как ни странно, законодательство не содержит никаких четких критериев определения доли недееспособных членов семьи. Таким образом.  закон не запрещает поставить какие угодно доли, в том числе и очень маленькие.

Отмечу сразу, что, по моему мнению, доли детей и не должны быть значительными, ведь большая часть вложенных средств в приобретение жилья все-таки заработана родителями. Материнский капитал обычно составляет лишь малую добавку к основной сумме. Например, если квартира стоит 3 миллиона, а материнский капитал составляет 300 тысяч рублей (грубо), то подлежащая разделу между членами семьи доля должна составлять всего навсего 1/10. С учетом того, что материнский капитал выдается «на семью», а средняя семья обычно состоит из четырех человек, то на каждого ребенка по справедливости должно приходиться лишь по 1/40. Однако, подчеркиваю, что это всего лишь мое мнение. Из закона такой подход никаким образом не следует. Если у кого-то есть другие суждения на эту тему, хотелось бы их увидеть.

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области жилищного права см. ЗДЕСЬ

И снова Высший Арбитражный Суд о кадастровой стоимости

Все материалы блога по кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ

Сегодня послушала вебинар Елены Поветкиной (представитель Высшего Арбитражного Суда) по кадастровой стоимости и в очередной раз восхитилась цинизмом нашего государства. Корень позиции ВАСа по вопросу о кадастровой стоимости, как известно, сводится к тому, что проведенная кадастровая оценка (которая выполнена откровенно безобразно и привела к массовому кратному завышению кадастровой стоимости) не является результатом неверной методики или иных ошибок, а просто недостаточно точна в связи с тем, что стоимость земельных участков определялась методами массовой оценки без учета индивидуальных особенностей отдельных объектов. Таким образом, Высший Суд подчеркивает, что не видит в сложившейся ситуации ничьей вины: ни оценщиков, ни разработчиков методики, ни проверяльщиков, утвердивших результаты явно некачественной оценки. В общем государство, как обычно, не при чем. Со всеми вытекающими. Это значит, что никто не будет возмещать правообладателям расходы по переоценке земельных участков (а расходы эти измеряются десятками тысяч рублей на один участок) и никто не будет возвращать излишне уплаченный земельный налог за период с момента внесения в кадастр новой (завышенной) кадастровой стоимости до вступления в силу решения суда, которым кадастровая стоимость наконец-то приведена к рыночной.
Кстати, по поводу земельного налога, уплаченного за период нахождения в кадастре неверной кадастровой стоимости. На данный момент существуют постановления окружных арбитражных судов и даже письма Минфина, в которых содержится позиция о том, что излишне уплаченный налог подлежит возврату. Однако, судя по содержанию высказываний представителей ВАСа, этой, лояльной для налогоплательщиков, позиции осталось существовать не долго. ВАС полагает, что установленная решением суда кадастровая стоимость в размере рыночной должна применяться только на будущее, т.е. с момента вступления решения в силу. Следовательно, ни о каком возврате налога и речи быть не может.
Однако, о самом интересном пока никто не говорит. Дело в том, что переоценка кадастровой стоимости по закону проводится каждые 3-5 лет. Это означает, что сейчас правообладатели потратят много денег и времени на то, чтобы привести налоговую базу по земельному налогу к адекватному размеру, а через пару лет кадастровую оценку утвердят заново. И снова на основании той же методики. Значит, все нужно будет начинать сначала, и опять за Ваш счет. Ну как Вам такая перспектива?

О юридических услугах в Челябинске по снижению кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ

Президиум ВАС в очередной раз планирует изменить практику по кадастровой стоимости земельных участков

Правда касается это не всех участков, а, в первую очередь, тех, которые были образованы позже единой даты проведения кадастровой оценки по соответствующему региону. Например, в Челябинской области, для большинства земельных участков из земель населенных пунктов кадастровая стоимость определялась на 01.01.2010, но если участок на эту дату еще не существовал, т.е. не был поставлен на кадастровый учет, то для такого участка кадастровая стоимость определялась на дату внесения в кадастр сведений о таком участке. 

В соответствии со сложившейся практикой, основанной на Приказе Минэкономразвития №222, отчет об оценке рыночной стоимости участка для предъявления в  суд иска об оспаривании его кадастровой стоимости  тоже готовился на дату постановки участка на кадастровый учет. Теперь же этот подход может измениться.  Исходя из логики Определения ВАС по делу №А11-5098/2010, отчет весьма вероятно придется делать на единую по региону дату кадастровой оценки. Т.е. для Челябинской области  на 01.01.2010. При этом Высший арбитражный суд, видимо, не смущен тем, что оценщики не слишком склонны проводить оценку на те даты, когда объекты оценки еще не существовали.

В общем-то для новых дел по оспариванию кадастровой стоимости это не имеет принципиального значения. Если, конечно, оценщики смогут определить стоимость несуществующего объекта. Однако для тех дел, которые готовятся или рассматриваются сейчас это может стать катастрофой. Проблема в том, что подготовка отчета оценщика для суда требует больших денег (отчет вместе с экспертизой СРО по нему может обойтись в 60 000 — 100 000 рублей). Если теперь отчеты придется переделывать, кто возместит собственникам убытки? Подозреваю, что не ВАС. Посмотрим, что скажет сам Президиум в будущем постановлении.

О юридических услугах в Челябинске  по снижению кадастровой стоимости см. ЗДЕСЬ.

Практика судов по обжалованию переводов в нежилое

Забавная практика по обжалованию отказов администраций в переводе в нежилое сложилась в Челябинском регионе. Не знаю, может она по всей России такая же, честно говоря, не смотрела.

«Забавность» ее состоит в том, что суды вроде бы и не так часто отказывают в исках  (заявлениях) о признании отказа администрации не законным, но по существу вопрос никогда не решают. Любимая формулировка нашего областного суда теперь такая: «признать отказ не законным, обязать рассмотреть заявление повторно..»

И так администрация может «повторно» рассматривать заявки хоть «до морковкина заговения», поскольку суд не обязывает ее принять решение о переводе в нежилое. Реальной же причиной уклонения от решения вопроса по существу является пресловутое нарушение прав собственников жилья в многоквартирном доме, которые, по мнению правоприменителей и законодателей,  все дружно, как один, должны проголосовать за перевод и устройство входной группы. Иначе, мол, нарушено право их долевой собственности на наружную стенку, в которой для организации входа необходимо расширить проем.

В общем, наши суды, как обычно, изобретательны, а наше государство продолжает заботиться о мелком и среднем бизнесе. Подборку решений за последние полгода по Челябинскому областному суду как-нибудь выложу у себя на сайте.