Архив рубрики: Недвижимость и право

Изменения Земельного Кодекса РФ 2014-2015

С 01 марта 2015 года вступают в силу масштабные изменения в Земельный Кодекс и многие другие законы. Изменений так много, что в одну статью они никак не помещаются, поэтому на сайте своей конторы я разместила серию статей, посвященных этому вопросу.

Буду признательна за комментарии и мнения

Классификатор видов разрешенного использования

Приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. С текстом приказа и самого классификатора можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Новый порядок изменения кадастровой стоимости

С августа 2014 применяется новый порядок приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной. Арбитражные суды такие дела больше не рассматривают, сильно расширены полномочия комиссий. И вообще, большую часть конвейерных бесспорных дел попытались перенести в комиссии.  Простите, что пишу об этом только в конце сентября. Текст соответствующей главы закона об оценочной деятельности в новой редакции можно посмотреть ЗДЕСЬ. Подробная статья на эту тему ЗДЕСЬ.

Ограждения, коммуникации и проезды, как объекты недвижимости. Можно ли приватизировать землю под ними?

Высший Арбитражный Суд еще в 2013 году определился со своей позицией относительно признания (точнее, непризнания) объектами недвижимости различных капитальных объектов вспомогательного характера, хотя бы и обладающих прочной связью с землей, однако не имеющих самостоятельного значения в гражданском обороте (ограждения, коммуникации, проезды и т. д.). Высший суд сказал, что право собственности на такие объекты, даже если оно зарегистрировано в ЕГРП, в большинстве случаев не дает право на приватизацию земли под ними на основании ст. 36 ЗК РФ. Подробнее об этом можно посмотреть ЗДЕСЬ.
Интересно, сохранится ли эта позиция в практике современного Верховного Суда?

О моих услугах и услугах моих коллег в области земельного права см. ЗДЕСЬ

Как оформить землю под киоск, павильон, автостоянку или другой временный объект.

В июне 2013 года Решением Челябинской городской думы был утвержден новый порядок приобретения земельных участков для размещения временных некапитальных объектов. С текстом документа можно ознакомиться здесь. Чтобы его не пересказывать, отмечу кратко, что теперь предоставление земли под киоски, павильоны, автостоянки и прочие некапитальные объекты должно осуществляться на торгах, и, конечно, только в аренду. Срок аренды 4 года и 11 месяцев. Тем не менее, о некоторых моментах хочется сказать особо.
1) Порядок разделяет некапитальные объекты на несколько видов (п. 4 Порядка):

  • нестационарные объекты мелкорозничной торговой сети и объекты оказания услуг населению: павильоны и магазины модульного типа, торговые киоски, торгово-остановочные комплексы, киоски бытового обслуживания, торгово-выставочные площадки;
  • открытые площадки для складирования строительных материалов;
  • автомобильные стоянки;
  • автомобильные мойки (автомойки) контейнерного типа в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о техническом регулировании;
  • специализированные стоянки.

К размещению платных парковок Порядок не относится (п. 6 Порядка).
Очевидно, других видов нестационарных объектов депутаты не знают.
2) Участки под размещение строительных материалов в исключение из общего правила предоставляются без торгов правообладателям смежных участков (п. 21 Порядка).
3) Наиболее подробно урегулировано предоставление участков под нестационарные торговые объекты. Все места под нестационарные торговые точки включаются в единую городскую Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Челябинска в соответствии с нормами обеспечения потребностей населения в объектах торговли и распределяются на аукционах.
Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»» и примерно одинаков по всей России.
Обратиться с заявлением о включении в Схему того или иного места может любое заинтересованное лицо. Установлен перечень оснований для отказа во включении объекта в Схему, среди которых в частности есть такое основание, как «нецелесообразность размещения объекта в связи с достижением установленных нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов» (п. 19 Порядка). Таким образом, отказ во включении в Схему облюбованного места потенциально можно обжаловать в суд, но для того, чтобы выиграть спор, придется доказать, что установленные нормативы обеспечения населения площадью торговых объектов не достигнуты. Для этого, вероятнее всего, нужно будет ходатайствовать о судебной экспертизе. В случае удовлетворения такого заявления соответствующей Комиссией при администрации города предполагаемый участок включается в схему, ставится КУиЗО на кадастровый учет, и по нему проводятся торги. Перед проведением торгов для участка утверждаются градостроительные регламенты, определяются технические условия подключения к сетям и типовой эскизный проект предполагаемого объекта (пункты 22-23 Порядка).
Таким образом, просто оформить для себя понравившийся участок под киоск невозможно. Однако, участки под существующими объектами до 20 апреля 2014 года можно получить в упрощенном порядке без торгов (подробнее см. ЗДЕСЬ)
3)Договоры аренды продлеваются без торгов на основании ст. 621 ГК РФ, т. е. с учетом преимущественного права добросовестного арендатора заключить договор на новый срок (п. 27 Порядка).
4)Прямо указано, что строительство на участках, предоставленных для размещения нестационарных объектов, запрещено (п. 8 Порядка)
5)В течение 11 месяцев с момента заключения договора аренды, арендатор обязан смонтировать временный объект, после чего обратиться в администрацию за получением Акта соответствия, подтверждающего соответствие объекта эскизному проекту и границам участка. Акт соответствия является основанием эксплуатации временного объекта (пункты 30-37 Порядка). Акт соответствия подписывается главами ГУАиГ (Архитектуры), КУиЗО (Комитета по имуществу) и утверждается главой администрации района.
В общем, примерно так. Иногда просто диву даешься, до чего же наши нормотворцы любят все усложнять. Очень боятся, что кто-нибудь сделает что-нибудь без разрешения. Когда разрабатывалась эта система в соответствии с которой все киоски должны размещаться в городе исключительно по Схеме, законодатели очень хвалили друг друга: мол, наконец-то города перестанут походить на базары и не будут заставлены несанкционированными ларьками. В чем-то они, конечно, правы. И эстетика — это, безусловно, важно. Но по-моему, гораздо важнее, что тысячи людей, державших эти ларьки, с их помощью зарабатывали себе на жизнь и кормили детей, теперь же доступ к такому заработку сильно усложнился. Но законодателей такие мелочи не волнуют, у них совсем другие доходы, и им важно, чтобы было красиво. Однажды я слышала интервью с руководителем одного из хозяйств, выращивающих клубнику. Он говорил о том, что с введением аукционов на размещение киосков, его хозяйство потеряло возможность на нормальной легальной основе сбывать свой товар (заметьте, свежий и качественный, с маленьким сроком хранения), поскольку никогда заранее не известно, сколько вырастет клубники и сколько понадобится торговых точек, а аукционы проходят редко.
Сама по себе идея регулировать количество киосков и павильонов из расчета минимальной обеспеченности населения торговыми местами тоже вызывает сомнения: рынок этот вопрос всегда урегулирует лучше, чем любой чиновник.
Не могу не согласиться, что на центральных, «парадных» улицах ограничивать количество прилавков необходимо, никому не понравится, если главная площадь города будет заставлена ларьками. А это значит, что выгодные и немногочисленные места на основных проспектах действительно должны включаться в Схему и распределяться на торгах. Но на небольших улицах особой опасности перегрузить пространство объектами торговли обычно нет: их просто не будут ставить там, где нет спроса. А если где-то и поставят лишнее, откровенно говоря, тоже ничего страшного. На мой взгляд, гораздо более правильным решением было бы максимальное упрощение процедуры приобретения в аренду земли для размещения киосков на боковых улицах, и уж конечно, отказ от всяких торгов. Изобилие нестационарных торговых точек, может быть, не всегда красиво, но, безусловно, менее вредно с точки зрения развития экономики, чем излишнее регулирование в этой сфере.

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области земельного права см. ЗДЕСЬ

Грядущие изменения Земельного Кодекса РФ. Образование земельных участков.

Если Вам лень долго читать, то краткую версию этой статьи можно найти ЗДЕСЬ.

Многим известно, что привычное нам земельное право планируется радикально перекраивать. В частности, со временем предполагается ввести такие виды права, как право застройки и узуфрукт, о которых сейчас уже можно прочитать в концепции развития гражданского законодательства. В тех законопроектах, которые теперь активно рассматриваются и, возможно, в ближайшее время будут приняты, этих новшеств пока нет, однако есть многие другие важные (почти революционные) изменения, которым я собираюсь посвятить серию статей.
В частности, в сентябре 2013 года в Государственную Думу Правительством был внесен проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Эта статья рассматривает ту часть законопроекта, которая регулирует изменения в вопросах образования земельных участков.
Как известно, любая сделка с земельным участком, например, его выкуп из государственной и муниципальной собственности или оформление в аренду, требует предварительной постановки этого земельного участка на кадастровый учет. А для того, чтобы на кадастровый учет поставить новый участок, который раньше никому не отводился, орган местного самоуправления должен утвердить схему границ такого земельного участка (ст. 30, 31, 34, 36 Земельного Кодекса РФ в действующей редакции). На основании данной схемы кадастровый инженер может провести кадастровые работы и подготовить межевой план, только после этого сведения о вновь образованном участке вносятся в кадастр, и заинтересованное лицо может оформить на него права.
Таким образом, вопрос о том, какой именно участок и в каких границах Вы сможете выкупить или оформить в аренду, например, для эксплуатации своего здания, по действующему законодательству зависит от усмотрения неких чиновников, в обязанности которых входит подготовка схемы. И этот вопрос, конечно, давно стал питательной средой для коррупции. Примечательно, что оспаривать в суде утвержденную схему, если она вам не нравятся, — дело не бесперспективное, но весьма сложное, поскольку четкие методики по образованию земельных участков существуют отнюдь не для всех случаев жизни, поэтому формирование границ остается работой весьма творческой и плохо урегулированной.
Какие же изменения предлагает нам новый законопроект в целях решения этого вопроса?
Во-первых, отметим, что законопроект различает три документа, на основании которых может выполняться образование земельных участков:

  • проект межевания территории;
  • схема расположения земельного участка;
  • проектная документация о расположении границ лесных участков.

Образование земельных участков на основании проекта межевания территории или проектной документации о расположении границ лесных участков.
Проекты межевания территории предусмотрены и ныне действующим законодательством, однако не земельным, а градостроительным (ст. 43 Градостроительного Кодекса РФ). Проект межевания — это, грубо говоря, такой единый сводный текстово-графический документ, из которого видно, как должны располагаться границы отдельных участков на определенной территории, с учетом необходимости доступа к каждому из них от земель общего пользования, нормальной эксплуатации имеющихся объектов недвижимости, строительства новых зданий и объектов инфраструктуры, границ существующих участков, красных линий и т.д.
Наличие утвержденного проекта межевания по ныне действующему закону не отменяет необходимости утверждать схему каждого конкретного земельного участка например в случае выкупа земли для эксплуатации здания (п. 7 ст. 36 ЗК РФ в действующей редакции). При этом наверное имеется ввиду, что в процессе подготовки и утверждения схемы проект межевания должен учитываться, однако четкого указания на это в законе почему-то нет. Таким образом, юридическое значение проекта межевания территории хоть логически и предполагается, но законом прямо не установлено. Авторы рассматриваемого законопроекта попытались устранить эту странность. Законопроект содержит прямой запрет на утверждение схемы отдельного земельного участка при наличии утвержденного проекта межевания (пп.5 п. 13 ст. 11.3 ЗК РФ в предлагаемой редакции).
Однако, это не означает, что при наличии проекта межевания территории для постановки земельного участка на кадастрjвый учет по предложенному законопроекту никакие другие документы не нужны. Если земельный участок образуется для целей приобретения на него прав без торгов лицом, у которого имеется такая правовая возможность, то постановка на кадастровый учет осуществляется на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (ст. 39.15 ЗК РФ в предлагаемой редакции). Такой подход вызывает удивление. Поскольку проект межевания уже определяет границы всех участков, то было бы логично при его наличии дать возможность без дополнительных проблем, согласований и документов любому заинтересованному лицу осуществить постановку земельного участка на кадастрвый учет. Будем надеяться, что к последнему чтению кто-нибудь догадается внести в законопроект соответствующие изменения.
Образование земельных участков на основании схемы расположения земельных участков.
Необходимо отметить, что разработка проектов межевания — работа не простая и не дешевая, поэтому уполномоченные органы не слишком-то пока в ней преуспели. На большую часть застроенных (и тем более, не застроенных) территорий проектов межевания пока нет. Поэтому нас преимущественно интересует образование земельных участков без проекта межевания, т. е. на основании утвержденной схемы.
Схема земельного участка — это документ, из которого видно, как должны располагаться его границы по мнению того органа, который вправе производить образование земельных участков. На ее основании кадастровым инженером делается межевание.
Итак, изменения:
1)Самым значимым и существенным изменением стало то, что заинтересованным лицам предлагается дать право самостоятельно готовить схемы земельных участков, на которые они претендуют, и подготовленные схемы передавать на утверждение в уполномоченный орган. Очевидно, считается, что коррупционная составляющая таким образом будет снижена.
В каких же случаях Вы можете самостоятельно подготовить себе схему? Главным и обязательным условием самостоятельной подготовки схемы является отсутствие на данную территорию утвержденного проекта межевания. Если проект межевания существует, то образование земельных участков производится не на основании схемы, а на основании данного проекта.
Кроме отсутствия проекта межевания, ограничением для самостоятельной подготовки схемы является цель образования земельного участка. Физическое или юридическое лицо вправе самостоятельно разработать границы участка в двух случаях:
а) если оно имеет юридическую возможность приобрести права на этот участок без торгов. В соответствии с предложенным законопроектом установлены четкие перечни оснований для приобретения земельных участков без торгов в собственность, в аренду, в постоянное бессрочное пользование или в безвозмездное пользование. Подробнее я постараюсь рассмотреть их в специальной статье, посвященной предоставлению земельных участков. Пока же лишь могу сказать, что ныне существующие основания для приобретения прав на землю без торгов преимущественно сохранены. Такой возможностью будут обладать конечно же собственники зданий, сооружений; члены СНТ, ДНТ, ГСК; организации, которым исходные и подлежащие разделу участки предоставлены для комплексного освоения; недропользователи, а так же иные категории лиц. Из интересных новшеств, хочется отметить, что правом на бесконкурсный выкуп земли теперь будут обладать арендаторы сельскохозяйственных земель, более трех лет использовавшие данный участок по прямому назначению.
б) Если лицо заинтересовано в проведении торгов по данному участку, и участок не находится в Москве, Санкт-Петербурге или столице субъекта федерации. Т. е. земельный участок, расположенный в г. Миассе Челябинской области, любой гражданин, по предложенному законопроекту, может сформировать самостоятельно, чтобы провести по нему торги и выкупить на аукционе, а земельный участок, расположенный в Челябинске, может сформировать для проведения торгов только администрация г. Челябинска. Возможно, кто-то удивится, зачем тратить деньги на формирование земельного участка, когда нет гарантий его приобретения, однако, нужно понимать, что это единственный способ для гражданина или организации, не имеющих «административного ресурса», на то, чтобы купить именно тот участок, который нужен, а не ждать, пока орган власти сподобится сам сформировать участок и провести торги.
2)Впервые четко прописаны требования к схеме земельного участка. Теперь схемы должны составляться по единой унифицированной форме и содержать данные о площади и адресе образуемого земельного участка, категории земель, кадастровых номерах исходных участков (если участок образуется из других участков, а не из земель), территориальной зоне.
3)Подготовленная заинтересованным лицом схема утверждается решением об утверждении схемы (ст. 11.3 в новой редакции) или решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка (не путать с ныне существующим решением о предварительном согласовании места размещения объекта). Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка предусмотрено статьями 39.15, 39.16 ЗК РФ в редакции законопроекта и должно приниматься в случаях, когда земельный участок образуется для предоставления его без торгов управомоченному лицу. Решение о предварительном согласовании является одновременно решением об утверждении схемы, если участок образуется на основании схемы.
4)Впервые сделана попытка прописать основания отказа в утверждении предложенной схемы земельного участка. Пунктом 13 ст. 11.3 в предлагаемой редакции предусмотрено пять оснований для отказа, из которых наиболее непонятным основанием является «нарушение требований к образуемым земельным участкам». Таким образом, данная норма опять является отсылочной, причем отсылает даже не к конкретному нормативному акту, а к законодательству вообще, что само по себе сразу снижает ценность попытки урегулировать основания отказа.
В статье 39.15 (со ссылкой на ст. 39.16) предусмотрено еще 19 оснований отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Большинство из них естественны и логичны. Это, например, такие основания, как наличие на образуемом участке чужих объектов недвижимости, наложение образуемого участка на участки, схемы по которым уже утверждены и т. д. Но наиболее интересными мне показались следующие моменты:

  • отсутствие в законопроекте такого основания для отказа в предоставлении земельного участка и в утверждении его схемы, как наличие на нем самовольной постройки. Такой подход, как известно, противоречит сложившейся арбитражной практике, однако, по-моему весьма разумен.
  • отсутствие такого основания отказа, как слишком большая площадь участка. Получается, сформировать можно любой участок если это не нарушает ничьих прав, требований законодательства и документации по планировке территории. Честно говоря, даже не верится.
  • основанием отказа является несоответствие цели предоставления участка его разрешенному использованию. Значит ли это, что не будет предоставляться участок, расположенный в общественно-деловой зоне для целей эксплуатации давно существующего производственного объекта? В настоящее время такие отказы признаются судами не законными. Неужели подход изменится? Не хотелось бы.

5)Еще одним интересным моментом стало прямое указание на то, что лицо, которому утверждена схема, в силу закона без доверенности обладает правом ставить на кадастровый учет и регистрировать право государственной и муниципальной собственности на образуемый земельный участок, что иногда является необходимой технической процедурой перед регистрацией собственного права (п. 15 ст. 11.3 в предлагаемой редакции).
6)Пунктом 16 данной статьи указано, что условием утверждения схемы не может быть установлено согласование данной схемы иными лицами. С одной стороны, весьма ценное нововведение для заявителя, но с другой — не очень понятно, как при таких обстоятельствах должны учитываться права иных лиц, например, собственников соседних зданий, которые тоже могут претендовать на ту же землю.

Еще одним крайне интересным моментом, касающимся образования земельных участков, стало введение процедуры «перемещения» границ существующих земельных участков, прошедших кадастровый учет (изменения п. 1 ст. 11.7). Ранее это было технически и законодательно не возможно, что создавало неоправданные трудности. Теперь это предлагается делать путем перераспределения между землями и земельным участком. При этом образуется новый земельный участок.

Таким образом, данным законопроектом полностью перекраивается процедура образования земельных участков. Авторами предпринята честная и весьма интересная попытка разрешить существующие проблемы, выявленные сложившейся практикой, однако, по дороге они, к сожалению, создали новые. Большую часть изменений, предусмотренных данным проектом в части образования земельных участков, лично я приветствую, но хочется отметить, что самого главного — понятной методики, позволяющей формировать участки в разных ситуациях, так никто и не предложил. Впрочем, винить в этом законодателей сложно — уж очень это не простая научная задача для специалистов как в области земельного права, так и в области градостроительства. Получится ли ее когда-нибудь решить — не знаю.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области земельного права см. ЗДЕСЬ

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012г. Вопросы без ответов.

В соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» коммерческие организации — обладатели права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — должны были переоформить данное право на право собственности или в аренды до 01.07.2012г. За неисполнение этой  обязанности статьей 7.34 КоАП РФ предусмотрен штраф.
Является ли штраф единственным негативным результатом нарушения срока переоформления, или последствия могут быть более серьезными?
Ну во-первых, возможно ли вообще после первого июля переоформление постоянного (бессрочного) пользования на право собственности?
Подробный анализ норм права, посвященный этому вопросу содержится в развернутой статье, которую можно прочитать ЗДЕСЬ. Краткие выводы из всего, что там написано таковы:
1.Право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется и после 01.07.2012 (п.3. ст. 20, ст. 45 ЗК РФ).
2.Необходимость его переоформления на иное право тоже никуда не девается (п.1, п. 6 ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ ).
3. Тем не менее, остается целый набор очень существенных и значимых вопросов:

  • В каком порядке право постоянного (бессрочного) пользования должно  переоформляться после 01.07.2012?
  • Применяется ли после 01.07.2012  к такому переоформлению ст. 36 Земельного Кодекса РФ, которая ранее подробно регулировала порядок выкупа и оформления аренды, а так же вопросы выкупной цены?
  • Сохраняется ли за заявителем право выбора между собственностью и арендой после 01.07.2012 года.

Вопросы эти возникают потому, что ранее ответы на них содержались только в действовавшем до 01.07.2012 пункте 2. ст. 3 Федерального закона №137-ФЗ. В других нормах права, сохранивших свое действие по сей день, никаких указаний на эту тему нет. Конечно, если речь идет о выкупе земельных участков, на которых находятся завершенные строительством объекты недвижимости, то выкуп по-прежнему происходит в соответствии со ст. 36 ЗК РФ в силу прямого указания закона. Однако, относительно иных случаев переоформления, например если на участке нет построек или нет построек с оформленным правом (о таких ситуациях подробнее ЗДЕСЬ), все весьма туманно. Судебная практика по этому вопросу к настоящему моменту, как ни странно,  не сформирована.
4.Еще меньше ясности в том, что касается определения выкупной цены земельных участков, подлежащих продаже юридическим лицам в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (если такая продажа вообще теперь возможна). Ранее цена определялась на основании ст. 36 ЗК РФ в соответствии с теми же нормативными актами, которые регулировали продажу участков собственникам расположенных на них зданий. Теперь, когда применение ст. 36 под вопросом, с ценой все тоже стало сложнее. Подробнее об определении цены на выкуп земельных участков для Челябинской области, так же можно прочитать ЗДЕСЬ.

Если уважаемые коллеги готовы поделиться своим опытом или суждениями по поставленным вопросам, буду рада увидеть комментарии.

О моих юридических услугах в области земельного права и услугах моих коллег см. ЗДЕСЬ

Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?

Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.

Очень долгое время такие объекты фактически приравнивались к самовольным постройкам и узаканивались на основании ст. 222 ГК РФ. Потом законодательство и судебная практика по признанию прав на «самоволки» сильно ужесточились, и многие постройки так и остались без собственников (а собственники — без построек).
Однако в конце 2012 года на сайте Высшего Арбитражного Суда было опубликовано весьма интересное Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11. Данным постановлением Высший суд фактически открыл дорогу для узаканивания таких объектов, запустив своеобразную «амнистию» для нежилых строений. Эта статья фактически является толкованием данного постановления и может не совсем соответствовать тайным мыслям высоких судей, но тут уж ничего не поделаешь: чужая душа — потемки.
Итак, что же пишет нам ВАС. В деле, проанализированном надзорной инстанцией, рассмотрена следующая ситуация: сельскохозяйственная организация (ООО «Агротехсервис»), являющаяся правопреемником сельскохозяйственного товарищества, обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, как на самовольные постройки, на основании статьи 222 ГК РФ. Данные постройки были возведены правопредшественником истца (сельскохозяйственным товариществом) в 1993 году на земельном участке, отведенном данному товариществу в 1991 году под строительство производственной базы. При этом постройки возводились хозспособом за счет собственных средств товарищества, разрешение на строительство не выдавалось, в эксплуатацию объекты не вводились. В 1994 году земля под этими объектами предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование уже истцу. Впоследствии истец неоднократно пытался ввести в эксплуатацию уже построенные объекты в административном порядке, но сделать этого не смог в связи с отсутствием разрешения на строительство.
Первые две инстанции иск удовлетворили, но окружной суд отменил их судебные акты и прекратил производство по делу в связи с тем, что ранее Общество уже пыталось признать право собственности на эти постройки, но ему было отказано из-за того, что на момент рассмотрения предыдущего иска не был использован административный порядок ввода в эксплуатацию. Однако, Президиум ВАС пересмотрел решение и удовлетворил иск, обосновав свою позицию следующим.
1.Суд указал, что «здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками… Поэтому иск общества «Агротехсервис» о признании права собственности на созданные им объекты недвижимости как на самовольные постройки … не являлся надлежащим способом защиты». При этом ВАС указал на то, что квалифицировать отношения суд мог и самостоятельно, т. е. выбор неверного способа защиты права в этой ситуации не должен был послужить причиной отказа в иске, поскольку требования сформулированы все-таки верно.
2.Кроме того, суд указал, что по объектам, построенным до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ 2004 года для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.
Для нежилых объектов, построенных до 01.01.1995 года, нормативными актами регулирующими строительство и возникновение права собственности были:

  • Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР», которым установлено, что гражданин или организация получают право собственности на имущество, полученное ими по не противоречащим закону основаниям, в частности в результате нового строительства. Отметим, что названная норма распространяется и на объекты, построенные до 1990 года. Т. е. если объект построен до 1990 года (до появления понятия частной собственности на недвижимость) на законных основаниях, то с 1990 года право на него все равно возникает.
  • Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», которым установлено, что разрешение на строительство выдается городскими и поселковыми исполнительными комитетами. При этом, ВАС указал, что если после окончания строительства администрация города (поселка) так или иначе выразила свое согласие на размещение спорного объекта, например, предоставив землю под его эксплуатацию, то это означает санкционирование осуществленного ранее строительства.
  • Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов». Однако суд отметил, что данный порядок распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. т. е. на объекты, построенные хозспособом, документы на ввод в эксплуаптацию не должны были выдаваться.

Итак, что же нужно для узаконения нежилых объектов, построенных хозспособом до 01.01.1995 года. Внятно и полноценно суд на этот вопрос так и не ответил, однако из анализа постановления хочется сделать ряд выводов:

  • Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012; Постановление 18ААС №18АП-9128/2013 от 16.09.2013 по делу № А07-20863/2012). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
  • Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
  • В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2013 по делу N А19-16039/2012 (выдержка):
«Таким образом, исходя из заявленных исковых требований с учетом толкования вышеназванных норм права … а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, истец в рамках рассмотрения настоящего дела … должен подтвердить наличие у него права на предъявление подобного иска, … доказать законность оснований возникновения у истца права собственности на недвижимость (представить доказательства, подтверждающие право на строительство и факт создания нового объекта недвижимости: доказательства предоставления кооперативу земельного участка для строительства овощехранилища в установленном законом порядке, выдачи предусмотренного действующим законодательством разрешения на строительство объекта, осуществления строительства объекта кооперативом на денежные средства его членов)».

  • В-четвертых, если объект Вы строили не сами, а правопредшественник Вашей организации, то необходимо предоставить документы о правопреемстве.
  • В-пятых, Президиум заикнулся о предоставлении документов, касающихся безопасности построенных объектов: «Документы, позволяющие суду сделать вывод о том, что созданные объекты недвижимости не угрожают общественным интересам, жизни и здоровью людей обществом «Агротехсервис» от компетентных органов получены, представлены и судами нижестоящих инстанций исследованы». Обычно такие документы предоставляются при рассмотрении дел именно о признании прав на «самоволки», поэтому подход ВАС вызывает удивление. Однако, Высший суд, видимо решил, перестраховаться, поскольку безопасность все-таки дело важное. Правда, в других решениях, написанных на основании Постановления Президиума, этот момент вообще не упоминается.

Процедура узаконения старых нежилых построек, как вывод из Постановления Президиума. Выбор способа защиты права.
Административный порядок. В целом позиция Президиума относительно таких построек сводится к тому, что право собственности на них возникает не в силу признания его судом, а в силу законности строительства на основании Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР». Таким образом, право является ранее возникшим, т. е. в соответствии со ст. 6 Федерального Закона 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государтсвенной регистрации прав на недвижимое имущество…» должно быть зарегистрировано Росреестром без решения суда о признании права собственности.
Судебный порядок – как обжалование отказа Росреестра.
В случае отказа в регистрации, такой отказ может быть обжалован в соответствии с главой 24 АПК РФ.
Исковой порядок — предъявление иска о признании права собственности
Однако, в самом постановлении Президиума рассмотрена ситуация, когда удовлетворен именно иск о признании права собственности, а не заявление об оспаривании действий Росреестра. Это обстоятельство Президиум объясняет тем, что именно в рассматриваемом случае из-за наличия у истца отрицательного решения по предыдущему делу, он лишен возможности обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности, поскольку постройка уже признана судом самовольной. В других же ситуациях, соблюдение досудебного порядка регистрации, пожалуй, обязательно. Такое мнение изложено Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А41-16281/12.
Есть, правда, в практике и другое понимание разъяснений ВАС. В частности, ФАС Уральского округа в постановлении от 01.02.2013 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2012, в подобной ситуации все же признал право собственности на постройку, проигнорировав указания ВАС о том, что способ восстановления права должен быть административным. В том же постановлении ФАС УрФО указал, что применять нормы о приобретательной давности в таких обстоятельствах недопустимо.

В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.

Материал подготовили Татьяна Новокрещенова и Татьяна Скворцова.

О наших юридических услугах по узаконению объектов недвижимости см ЗДЕСЬ

Новый «подарок» от ВАС РФ по кадастровой стоимости земельных участков

Ну вот и вышло долгожданное Постановление Президиума ВАС по делу №А11-5098/2010. О том, что суд планировал нам в нем сообщить я уже писала ЗДЕСЬ.

Ну что сказать… Действительно, оправдались наши худшие ожидания. Во-первых, изменена дата, на которую нужно делать отчеты об оценке земельных участков в целях определения их кадастровой стоимости. Если участок образован позже даты формирования перечня объектов оценки, то теперь отчет об оценке нужно делать не на дату постановки участка на кадастровый учет (как делалось последние полтора года), а на ту самую единую дату, которой пользовались оценщики  (для Челябинской области 01.01.2010). В реальности это означает, что те отчеты, которые уже сделаны и за которые уже заплачены немаленькие деньги, теперь надо переделывать. 

В доказательство привожу выдержку из Постановления Президиума:

«Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков»

Во-вторых, другим «радостным» сюрпризом стала позиция ВАС о том, что новая кадастровая стоимость применяется только с даты вступления в силу решения суда. Т.е. ни о каком возврате земельного налога не может быть и речи. Вот цитата из Постановления:

«При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости».

В общем, будем наполнять бюджет.

Как определить доли детей, если квартира приобретается с использованием материнского капитала?

Как многим известно, квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи. При этом размер долей каждого определяется по соглашению сторон. Нам часто задают вопрос, как при составлении соглашения правильно рассчитать доли, которые должны принадлежать несовершеннолетним? Ведь, если взрослые члены семьи могут сами защитить свои права, то дети сделать этого не в состоянии. Как ни странно, законодательство не содержит никаких четких критериев определения доли недееспособных членов семьи. Таким образом.  закон не запрещает поставить какие угодно доли, в том числе и очень маленькие.

Отмечу сразу, что, по моему мнению, доли детей и не должны быть значительными, ведь большая часть вложенных средств в приобретение жилья все-таки заработана родителями. Материнский капитал обычно составляет лишь малую добавку к основной сумме. Например, если квартира стоит 3 миллиона, а материнский капитал составляет 300 тысяч рублей (грубо), то подлежащая разделу между членами семьи доля должна составлять всего навсего 1/10. С учетом того, что материнский капитал выдается «на семью», а средняя семья обычно состоит из четырех человек, то на каждого ребенка по справедливости должно приходиться лишь по 1/40. Однако, подчеркиваю, что это всего лишь мое мнение. Из закона такой подход никаким образом не следует. Если у кого-то есть другие суждения на эту тему, хотелось бы их увидеть.

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области жилищного права см. ЗДЕСЬ